Sondertilgungsoption nutzen
Jetzt noch Eigenheimzulage optimal einsetzen

Wer jetzt noch eine Immobilie erwirbt, kann noch die Eigenheimzulage in Anspruch nehmen, sofern bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Die staatliche Finanzspritze sollten Bauherren und Käufer einsetzen, um ihre Finanzierung zu optimieren, rät die ING-Diba-Direktbank.

Die sinnvollste Alternative sei es demnach, die Förderung für Sondertilgungen zu nutzen. Eine Möglichkeit ist, mit der Bank ein Sondertilgungsrecht in Höhe der jährlichen Zulage zu vereinbaren. Dadurch kann die Restschuld sehr stark reduziert werden.

1. Sondertilgungsoption:

Für die Sondertilgungsoption verlangen viele Banken einen geringen Aufpreis. Dennoch lohnt es sich. Ein Beispiel: Eine vierköpfige Bauherrenfamilie erhält acht Jahre lang jährlich 2.850 Euro Eigenheimzulage (insgesamt 22.800 Euro). Werden diese Beträge regelmäßig in die Tilgung gesteckt, reduziert sich die Restschuld dramatisch. Bei einem 100.000-Euro-Darlehen mit vier Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung beträgt die Restschuld nach zehn Jahren 45.292 Euro. Ohne die Eigenheimzulage-Sondertilgungen beliefe sie sich auf 75.458 Euro. Durch die Sondertilgung wird nicht nur der Schuldenberg gemindert. Es sind aufgrund der stetig sinkenden Restschuld auch weniger Zinsen zu zahlen, wodurch auch der Tilgungsanteil der monatlich gleich bleibenden Raten beständig steigt: In diesem Beispiel spart der Bauherr 7.366 Euro Zinsen (Restschulddifferenz: 30.166 Euro minus 22.800 Euro Sondertilgungen).

2. Eigenheimzulage-Darlehen:

Eine weitere Möglichkeit ist ein separates Eigenheimzulage-Darlehen aufzunehmen, im Beispielsfall über 22.800 Euro. Die Kompletttilgung erfolgt in acht Jahren über die Eigenheimzulage. In dieser Variante müssen aber die während der Laufzeit anfallenden Zinsen zusätzlich gezahlt werden. Deshalb kann man auch ein reduziertes Darlehen - in diesem Fall über knapp 20.000 Euro - aufnehmen. Zins und Tilgung werden innerhalb von acht Jahren über die Eigenheimzulage zurückgezahlt. Die Eigenheimzulage hat in diesem Modell den gleichen Effekt wie Eigenkapital. Aufgrund der niedrigeren Raten ist jedoch der Einspareffekt niedriger als im Sondertilgungsmodell.

3. Bausparvertrag:

Eine dritte Möglichkeit, die Eigenheimzulage in die Finanzierung zu integrieren ist, die Zulagen in einem Bausparvertrag anzusparen. Bis dieser zuteilungsreif ist, wird ein Darlehen in Höhe der Bausparsumme aufgenommen und dann später abgelöst. Die Fachleute empfehlen aber, diese oft komplizierten Modelle genau durchzurechnen und auf die Berechnung des Effektivzinses über die gesamte Laufzeit zu beharren.

Auch die Stiftung Warentest, die unlängst Darlehen-Bauspar-Kombinationen verschiedener Anbieter genauer untersuchte, kam zu dem Ergebnis, dass die Werbung mit vermeintlich günstigen Zinsen ohne Angabe des Effektivzinses „Irreführung“ sei. Lediglich ein einziger getesteter Anbieter - die Quelle-Bausparkasse - habe laut Stiftung Warentest ein echtes Sonderangebot im Programm.

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