Sozialimmobilien
Pflegeheime wollen gut geführt sein

Der Erfolg von Investitionen in Sozialimmobilien steht und fällt mit der Professionalität derer, die sie langfristig betreiben.

HB BERLIN. Spätestens seit Frank Schirrmachers Bestseller "Das Methusalem-Komplott" haben die Deutschen die Brisanz entdeckt, die in der alternden Gesellschaft steckt. Und spätestens seit immer mehr Kapital eine renditeträchtige Anlage sucht, haben Investoren die tatsächlichen oder vermeintlichen Chancen wahrgenommen, die in Seniorenimmobilien stecken. Doch Fachleute warnen vor übersteigerten Erwartungen. "Die Aussichten sind mit Sicherheit nicht so glänzend, wie es sich manche Investoren schönreden, die neu in den Markt einsteigen", sagt Thomas F. Roth, Geschäftsführer des auf Pflegeheime spezialisierten Fondsinitiators Immac.

Dabei ist unbestritten, dass die in Deutschland lebenden Menschen immer älter werden und dass im hohen Alter die Wahrscheinlichkeit steigt, pflegebedürftig zu werden. Carsten Brinkmann, Geschäftsführer der Kölner Beratungsgesellschaft Terranus/Tagos rechnet denn auch damit, dass jedes Jahr 12 000 bis 15 000 Pflegeplätze neu geschaffen werden müssen. Hinzu kommt nach seinen Berechnungen ein Ersatzbedarf für überalterte Heime in derselben Größenordnung. Da Fachleute pro Pflegeplatz Kosten von 70 000 bis 80 000 Euro ansetzen, ergibt sich daraus ein jährlicher Investitionsbedarf von rund zwei Mrd. Euro.

Kein Wunder, dass Investoren ihre Chance wittern. Nach Angaben Brinkmanns werden in der Regel jährlich ungefähr 500 Mill. Euro auf dem deutschen Pflegeheimmarkt investiert. In den ersten acht Monaten dieses Jahres wurden dagegen bereits 75 Pflegeheime mit einem Gesamtvolumen von 750 Mill. Euro veräußert. Parallel zur wachsenden Nachfrage der Investoren steigen die Preise: Brinkmann zufolge werden gegenwärtig Beträge bis zum 16-fachen einer Jahresmiete bezahlt - zwei bis drei Jahresmieten mehr als noch vor zwei Jahren.

Gar von "eskalierenden Kaufpreisen" und einer "Marktüberhitzung" spricht Immac-Chef Roth. Nach längerer Pause legte sein Haus in diesem Jahr wieder zwei Pflegefonds auf. Der zweite davon investiert 14,6 Mill. Euro in zwei Pflegezentren in Rheinland-Pfalz. Den Anlegern stellt Immac eine Rendite von anfangs 6,7 Prozent in Aussicht, die auf elf Prozent steigen soll. Der Investitionsentscheidung vorausgegangen war eine intensive Markterkundung. "Es ist eine Sisyphusarbeit, Pflegeheime von guter Qualität zu finden", sagt Roth. Der richtige Standort und ein kompetenter Betreiber sind für ihn entscheidende Voraussetzungen, vor allem aber eine angemessene Pacht. Überhöhte Pachtzahlungen waren nach Expertenmeinung für die Insolvenzen wie diejenige der Rentaco AG verantwortlich, die vor einigen Jahren die Branche in Verruf brachten.

Auch Terranus-Geschäftsführer Brinkmann rät angesichts der aktuellen Entwicklung Investoren zur Zurückhaltung. Sobald die Zinsen steigen, werden nach seiner Überzeugung die Kaufpreise wieder um bis zu drei Jahresmieten fallen. Ein wirtschaftlich zu betreibendes Pflegeheim, so der Berater, brauche eine Größe zwischen 80 und 150 Betten. Die Personalkosten ließen sich bei guter Disposition von den üblichen 65 bis 70 Prozent auf 50 Prozent senken, ohne dass die Betreuungsqualität leide. Das Renditeziel beziffert Brinkmann auf 6,5 bis sieben Prozent.

Kritik an dieser Einschätzung äußern namhafte Betreiber von Pflegeheimen. Vor der Gefahr einer Blasenbildung warnt Helmut Braun, Vorstandsvorsitzender des Seniorenresidenzen-Betreibers Kuratorium Wohnen im Alter (KWA). Die Menschen, argumentiert Braun, würden zwar immer älter, blieben aber auch immer länger gesund. Angesichts des Kostendrucks im Gesundheitswesen werde zudem die ambulante Betreuung in vernetzten Strukturen an Bedeutung gewinnen. Der von Experten wie Brinkmann prognostizierte Bedarf an stationären Pflegeplätzen sei deshalb viel zu hoch angesetzt.

Brinkmann hält dagegen, dass stationäre Einrichtungen trotz allem "ihre Berechtigung und reelle Wachstumsperspektiven" hätten. Manche Marktteilnehmer seien eben nicht bereit, sich auf den unvermeidlichen Konkurrenzkampf einzulassen. Brinkmann fordert eine Professionalisierung der Branche, die privates Kapital zwingend benötige. "Das Gewicht globaler institutioneller Investoren", sagt er, "nimmt vor dem Hintergrund alternder Industriegesellschaften, deren Altersvorsorge zwingend auf ein kapitalgedecktes Sozialsystem umgestellt werden muss, künftig noch deutlich zu."

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