Stabilität lockt Investoren
Run auf deutsche Immobilien

Der Verkauf des Frankfurter Opernturms hat es gezeigt: Deutsche Bürohäuser sind bei ausländischen Investoren mit viel Eigenkapital derzeit besonders gefragt. Die relative Stabilität des Marktes hat in der Krise viele Anleger überzeugt.
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DÜSSELDORF. Die Chefs der großen deutschen Immobilienmakler lächeln wieder. Allen voran Andreas Quint, der Deuschlandchef des weltweit operierenden Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle (JLL): "Das Jahr 2010 war viel besser als erwartet." Auf rund zwölf Milliarden Euro hatte JLL den Umsatz für das laufende Jahr mit deutschen Gewerbemmobilien vor zwölf Monaten geschätzt. Nun werden es 18 Milliarden Euro sein - und das sind 80 Prozent mehr als 2009.

Ein Symbol für den Aufschwung in der Branche: der Opernturm in Frankfurt. Gerade am Wochenende wurde der zweitgrößte Objektverkauf dieses Jahres in Deutschland offiziell bestätigt: Der amerikanische Projektentwickler Tishman Speyer verkaufte das 42 Stockwerke hohe Gebäude an einen Fonds der US-Investmentbank JP Morgan und an GIC Real Estate. Hinter GIC steht eine staatlich kontrollierte Beteiligungsgesellschaft Singapurs. Den nicht genannten Verkaufspreis schätzen JLL-Experten auf 580 Millionen Euro.

Der Besitzerwechsel bestätigt gleich mehrere Annahmen zum deutschen Immobilienmarkt. Erstens: Qualität ist gefragt. Der Opernturm gilt als eines der am besten ausgestatteten Bürogebäude in Deutschland. Und zweitens: Ausländische Investoren vertrauen dem deutschen Markt, weil die Gebäudewerte hier weniger stark schwanken als in vielen anderen europäischen Ländern.

Hinzu kommt: Es drängen zunehmend Käufer nach Deutschland, die als stark bei der Ausstattung mit Eigenkapital gelten und sich nicht von der gegenwärtigen Euro-Schwäche irritieren lassen. So ist es etwa die ausdrückliche Aufgabe der stattlichen Investmentgesellschaft GIC, die Fremdwährungsreserven Singapurs zu stabilisieren. Und auch die Aussichten für den deutschen Markt scheinen nicht schlecht. Von weiteren 80 Prozent Plus träumt indes keiner der großen Transaktionsmakler. JLL-Deutschland-Chef Quint erwartet knapp 22 Milliarden Euro Transaktionsvolumen. Wettbewerber Catella dagegen sieht für 2011 ein steigendes Nachfragepotenzial. Von 30 Milliarden Euro ist da die Rede.

Allerdings: Die geringe Verzinsung alternativer Anlagen treibe zwar die Investoren in Immobilien. Doch der hohen Nachfrage stehe ein zu geringes Angebot gegenüber. Denn weiterhin bleiben vor allem erstklassige Bürogebäude in den Top-Lagen der großen Städte gefragt, die vollständig an bonitätsstarke Nutzer vermietet sind. Immobilienexperten sehen laut einer Umfrage der Berlin Hyp deshalb bereits die Gefahr, dass solche Gebäude überbewertet werden. Das geschieht dann oft schon beim Ankauf. Die mögliche Folge: Die Mietrendite sinkt. Betrug sie 2009 und Anfang 2010 noch im Schnitt 5,5 Prozent, fällt sie nun so womöglich unter fünf Prozent.

Die ersten Experten, wie das Analysehaus Bulwien Gesa und auch Andreas Pohl, Vorstandsmitglied der Deutschen Hypothekenbank, vermuten deshalb, dass bereits im nächsten Jahr nach und nach wieder mehr Gelder in Bürogebäude mit Mängeln wie größerer Leerstand oder Renovierungsbedarf fließen werden. Weitere Bewegung im deutschen Immobilienmarkt wird es auch geben, weil die Zahl der Besitzerwechsel wohl deutlich zunehmend wird. Kauften in den Boomjahren 2005 bis 2007 vor allem ausländische Investoren vor allem fremdfinanzierte deutsche Büros und Wohnungen, laufen die Kreditverträge nun nach und nach aus. Und die Investoren scheuten derzeit die Verhandlungen über neue Kreditverträge mit den Banken, sagt JLL-Manager Quint.

Der Hintergrund: Die Banken sind aufgrund vieler notleidender Kreditengagements vorsichtiger geworden und beleihen die Objekte wesentlich geringer als vor fünf Jahren. Für die oft ausländischen Investoren hat dies nun zur Folge, dass die Banken sie nun auffordern könnten Eigenkapital nachzuschießen und/oder ausschüttungsmindernde Tilgungen zu akzeptieren. Und unter diesen Umständen würden viele Investoren nun wohl lieber ihre Anteile an Gebäuden wieder verkaufen, sagt Quint.

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  • Na Wunderbar geht das gleiche Elend wieder los! Wie vor einigen Jahren im großen Stil Öffentlicher Wohnungsbau an "Privaten investment Gesellschaften" verhökert wurde.Nicht nur Vertragspartner bundesland NRW sich über den Tisch ziehen lassen. Danach im großden Stil entmietet und teuer verkauft wurde.Es ist imm Wieder toll, das gewisse Medien einen "Hype" veranstalten auf Kosten der einfachen bürger und Mieter.Und die Komunen und Länder sind Klamm dürfte den Finanzhaien also nur noch in die Hände spielen.Luxussanierung sei Dank.

  • so ein müll....
    wir stehen kurz vor einer inflation und der grössten wirtschaftskrise überhaupt, alle errungenschaften der nachkriegszeit stehen massiv auf dem prüfstand und dann wird so ein spekulativer müll verfasst...

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