Steigende Preise zehren an den Renditen – Deutsche Investoren ziehen bei Bieterverfahren den Kürzeren
US-Gebäude sind teuer und doch gefragt

Das Jahr 2004 brachte dem Markt für Immobilien-investments in den USA einen Schub wie lange nicht mehr: Objekte im Gesamtwert von knapp 177 Mrd. Dollar wechselten im vergangenen Jahr den Besitzer, genau 50 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Eine Auswertung der US-Experten von Real Capital Analytics zeigt, dass die Nettoanfangsrenditen gleichzeitig um 0,61 Prozent fielen.

HB DÜSSELDORF. Mit anderen Worten: Die Immobilienpreisspirale im Land der unbegrenzten Möglichkeiten dreht sich weiter – und schon macht wieder das Wort von einer möglichen „Immobilienblase“ die Runde.

„Die Marktpreise sind tatsächlich ungesund gestiegen“, beobachtet Christoph Kahl, geschäftsführender Gesellschafter von Jamestown US-Immobilien in Köln. Das könne nicht auf Dauer so bleiben, prophezeit der Chef des deutschen Marktführers für geschlossene US-Immobilienfonds. Auch Wettbewerber Volker Arndt von der Darmstädter US-Treuhand-Verwaltungsgesellschaft räumt ein: dass „die Preise in einigen Teilmärkten sehr hoch sind“. Dennoch gibt er sich gelassen: Wer die Finger von überteuerten Immobilien lasse, habe nichts zu befürchten.

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Dietmar Müller von der Wiesbadener Commerz Grundbesitz-Investmentgesellschaft (CGI) sieht ebenfalls keine grundsätzliche Gefahr, dass der US-Immobilienmarkt abstürzen könnte. „Die klassische Blase entsteht dann, wenn die Nach-frage einbricht, Mieten und Kauf-preise aber immer noch hoch bleiben.“ Dies sei jenseits des großen Teichs ganz anders: Erstens sei die Nachfrage nach Immobilien extrem hoch, zweitens seien die Mieten in einigen Städten um bis zu einem Drittel zurückgegangen. „Sie stabilisieren sich erst langsam wieder.“ Tatsache bleibt, dass die Preise für Büro-, Wohn- oder Einzelhandelsobjekte in den USA schneller steigen als die Mieten: In Manhattan und Washington zahlen Anleger für Bürogebäude deshalb bereits durchschnittlich das 14,3-fache einer Nettojahresmiete. „Und für Spitzenobjekte liegt dieser Faktor noch um ein bis drei Punkte höher“, berichtet Jamestown-Chef Kahl.

Charles Grossman, Geschäftsführer des New Yorker Immobilieninvestmenthaus ING Clarion, erklärt die Akzeptanz vergleichsweise hoher Preise bei seiner Kundschaft so: „Das US-Immobilienpreisniveau wird derzeit weitgehend von den Renditen konkurrierender Anlageprodukte bestimmt.“ Weil zehnjährige Anleihen vergleichsweise geringe Renditen abwürfen, sei eine Immobilienrendite zwischen fünf und sieben Prozent immer noch deutlich attraktiver. „Im Festzinsbereich gibt es kaum Attraktives für Investoren, also sind viele notfalls schon bereit, auch zu viereinhalb Prozent anzulegen“, kommentiert CGI-Experte Müller. Eine weitere Erklärung für die trotz sinkender Renditen lebhafte Nachfrage nach Immobilienprodukten sei überdies, dass bei nicht wenigen Investoren der Immobilienanteil im Portfolio mit zwei bis drei Prozent noch zu gering sei. „Das verschärft den Wettbewerb noch weiter.“

„Der Gewinn liegt im Einkauf“, heißt eine alte deutsche Kaufmannsweisheit, die aber der amerikanischer Mentalität eher zu widersprechen scheint. „US-Investoren interessieren sich weniger für eine mögliche Wertsteigerung ihrer Immobilie als vielmehr für den laufenden Ertrag“, sagt Kahl. ING-Direktor Grossman bestätigt: Nicht zuletzt vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung mit einem auch in den USA wachsenden Anteil älterer Menschen seien sowohl bei Privatanlegern wie bei Pensions-fonds, Versicherern und anderen institutionellen Investoren stabile Erträge gefragt. „Und Immobilien sind eben genau das: attraktive Einkommensproduzenten.“

Deutschen Immobilienanlegern, die beim Investment auch auf das Wertsteigerungspotenzial ihrer Immobilie achten, bietet sich auf Grund der harten Konkurrenz auf dem US-Markt daher nur selten wirklich lukrative Kaufgelegenheit. Bei Bieterverfahren, wie sie in den USA bei Premiumobjekten üblich sind, blieben deutsche Interessenten meist erfolglos, gibt Jamestown-Gründer Kahl zu. Erst kürzlich musste sich Kahl bei zwei Objekten geschlagen geben. Für ein Bürohaus in San Francisco bot Jamestown 303 Mill. Dollar, das 13,3-fache der Jahresnettomiete. „Der tatsächliche Kaufpreis lag schließlich bei 347 Millionen Dollar. Das entspricht dem 15,3-fachen Mietpreisfaktor.“ Auch beim IDX Tower in Seattle winkten die Deutschen ab, als der Kaufpreis über 314 Mill. Dollar oder das 12,5-fache der Jahresmiete stieg. „Die Teachers Insurance, eine große US-Versicherungsgesellschaft erhielt bei 364 Millionen Dollar den Zuschlag.“

Auf der Suche nach Alternativen in den USA wich die Hamburger HGA Capital auf den US-Mietwohnungsmarkt aus. Dieses Segment profitiere von steigenden Preisen und Zinsen auf dem Eigenheimmarkt, erklärt HGA-Capital-Geschäftsführer Joachim Seeler die Strategie. „Wenn der Erwerb des eigenen Hauses zu teuer wird, ist es attraktiver, zur Miete zu wohnen.“ Christoph Kahl schließlich versucht über Joint-Venture-Lösungen sein Glück: Wenn Immobilieneigentümer ihr Objekt nicht vollständig veräußern wollen, beteiligt sich Jamestown zu 50 oder 70 Prozent. „Bei Anteilsverkäufen entfällt das Bieterverfahren, das erhöht unsere Chancen“, erläutert er. Zudem reduziere sich bei Beteiligungskäufen der Kreis der Käufer: „Für US-Anleger ist dieses Modell eher uninteressant.“

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