Steigende Zimmerpreise erfreuen Investoren
Hypothekenkrise geht an deutschen Hotels vorbei

Die von den USA ausgehende Krise der Immobilienfinanzierer wird am Hotel-Investmentmarkt nach Einschätzung von Branchenexperten keine großen Spuren hinterlassen.

HB DÜSSELDORF. „Wir sehen nicht, dass die Transaktionen zum Stillstand kommen“, sagt Christoph Härle, Leiter des Hotelgeschäfts in Zentral- und Westeuropa beim Immobilienberater Jones Lang Lasalle (JLL). Die Banken würden allerdings vorsichtiger und deshalb Käufe nicht mehr mit Darlehen über 95 oder gar 100 Prozent des Gebäudewertes finanzieren.

Auf Eigentümerwechsel in Deutschland hat die Krise nach Ansicht von Andreas Erben, Leiter der Hotelsparte des deutschen Beratungsunternehmens Dr. Lübke keinen Einfluss, weil ohnehin mit mehr Eigenkapital als in den USA üblich finanziert wird. „Ich habe in Deutschland kein Investment gesehen, das zu mehr als 80 Prozent fremdfinanziert wurde“, sagt er. Der im Unterschied zum Ausland eher durch private Eigentümer als durch Ketten geprägte deutsche Hotelmarkt erlebte im Jahr 2006 ein Rekordinvestitionsvolumen von 2,3 Mrd. Euro, weil außergewöhnlich häufig Portfolios verkauft wurden. Über 90 Prozent der Käufe tätigten Ausländer. Zwar wurden bis Ende Juni bereits für 1,4 Mrd. Euro Hotels gekauft. Dennoch rechnen die JLL-Experten nicht mit einem weiteren Rekordjahr.

Ein weiterer Unterschied: In Deutschland dominieren Pachtverträge, im Ausland Managementverträge. Pächter zahlen fixe Beträge, Manager leisten vom Erfolg des Hotelbetriebs abhängige Zahlungen. Doch der deutsche Markt wandele sich, sagt Ursula Kriegl, die das deutsche Hotelgeschäft für JLL leitet: „Der Trend geht zu Management- und Hybridverträgen.“ Letztere mixen beide Formen, etwa indem eine Sockelpacht durch erfolgsabhängige Zahlungen ergänzt wird.

Viele, vor allem deutsche Eigentümer von Hotelimmobilien, scheuten bisher vor Managementverträgen wegen des höheren Risikos zurück. Auch das ändert sich, stellt Berater Erben fest: „Die Investoren wollen mehr als früher von den Chancen profitieren und suchen deshalb Management- oder Hybridverträge.“ Dann locken höhere Renditen. Mit einem Pachtvertrag für ein Haus in der Top-Lage einer deutschen Großstadt seien fünf Prozent Anfangsrendite erzielbar, berichtet JLL-Expertin Kriegl. Abseits dieser Lagen seien sechs bis sieben Prozent Rendite möglich. Für Managementverträge gebe es noch einen Prozentpunkt mehr.

Die Chancen, dass sich Managementverträge auszahlen, stehen nicht schlecht. Den deutschen Hotels im Vier- und Fünf-Sterne-Segment geht es zurzeit besser als früher. Dass Auslastung (s. Grafik) und Rendite-Kennzahl „Room Yield“ mancherorts im ersten Halbjahr gesunken sind, steht dem nicht entgegen. Denn das Jahr 2006 war wegen der Fußball-WM ein Ausnahmejahr für die deutsche Hotellerie. Die Room Yield ist das Produkt aus Belegung und Zimmerpreis.

Wenn die Auslastung nicht absackt, wogegen die gute Konjunktur spricht, und die Zimmerpreise steigen, wird die Room Yield zunehmen. „Jährliche Preiserhöhungen von 3,5 Prozent sind möglich“, sagt Dr.-Lübke-Berater Erben. In Metropolen wie Berlin und München werden auch höhere Übernachtungszahlen erwartet, weil mehr Touristen kommen. Allerdings könnten Neubauten den Investoren mancherorts einen Strich durch die Erfolgsrechnung machen. Ketten eröffneten aus strategischen Gründen auch Hotels in Städten, wenn dies aus wirtschaftlicher Sicht keinen Sinn ergebe, berichtet Kriegl.

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