Steuerbegünstigte Immobilienaktien
Zähes Ringen um Reits-Einführung

Die Einführung steuerbegünstigter Immobilienaktiengesellschaften, so genannter Real Estate Investment Trusts (Reits), verzögert sich in Deutschland und Großbritannien. Analysten fürchten, dies könnte europaweit die Kurse von Immobilienaktiengesellschaften unter Druck bringen, die in den vergangenen Jahren deutlich zugelegt hatten.

HB DÜSSELDORF. Seit Frankreich 2003 Reits zugelassen hat, gehen der Regierung in Paris jedes Jahr rund zwei Mrd. Euro an Steuereinnahmen verloren. Denn ausländische Investoren können wegen der Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Dividenden steuerfrei vereinnahmen. „Paris hat bei der Reit-Zulassung Fehler gemacht“, sagt Klaus Droste, Managing Director Global Corporate Financing bei der Deutschen Bank und Mitglied der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD), die sich für die Reit-Einführung in Deutschland stark macht. Zwar hat sich die neue Bundesregierung grundsätzlich für die Zulassung der neuen Investmentvehikel ausgesprochen. Allerdings sollen Reits erst dann grünes Licht erhalten, wenn sichergestellt ist, dass ausländische Investoren Dividendenzahlungen auch in Deutschland versteuern müssen. Bis dahin allerdings können noch Jahre vergehen.

In den DBA hat Deutschland mit mehr als 100 Ländern vereinbart, dass ausländische Investoren Aktien-Dividenden nur in ihrem Heimatland versteuern müssen. Die Steuerverluste, die dabei in den jeweiligen Ländern anfallen, sind minimal, da die Unternehmen der Körperschaftssteuer unterliegen.

Bei Reits ist die Situation anders. „Reits sind von der Körperschaftssteuer befreit, müssen aber im Gegenzug rund 90 Prozent ihrer Gewinne an die Anleger ausschütten“, erläutert Droste. Entsprechend hoch sind die Steuerausfälle, wenn ausländische Investoren die Dividenden steuerfrei in ihre Heimatländer abführen können. IFD-Mitglieder haben inzwischen zwei Modelle erarbeitet, nach denen ausländische Investoren ihre Dividenden in Deutschland versteuern müssten. Das Problem: In beiden Fällen handelt es sich um komplizierte Konstruktionen, die im Ausland möglicherweise nur schwer zu vermitteln wären. Dabei will die IFD über die Reits aber gerade fremdes Kapital nach Deutschland locken.

Auch Großbritannien hat die Pläne zur Reit-Einführung vorerst auf Eis gelegt. London favorisiert jetzt, die mit 160 Ländern geschlossenen DBA neu zu verhandeln, damit Reit-Dividenden grundsätzlich im Ursprungsland besteuert werden. Das britische Finanzministerium habe bereits in Berlin vorgefühlt, ob ein gemeinsames Vorgehen möglich ist, verlautet aus dem deutschen Finanzministerium. In den nächsten Monaten werde sich zeigen, ob die neue Bundesregierung in dieser Frage mit London an einem Strang ziehen wolle.

Vorbild für die Briten sind die USA. Die haben bereits in den 70er Jahren ihre DBA neu verhandelt. Seither unterliegen die Dividenden von US-Reits einer Quellensteuer von 15 Prozent. „Dies ist die beste Lösung“, sagt Steven Wechsler, Präsident der US-amerikanischen National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit). Ähnlich sieht dies Klaus Elmendorff, Direktor der Deutschen Bank und IFD-Mitglied: „Eine Änderung der DBA wäre im Prinzip die sinnvollste Lösung.“ Es gibt nur ein Problem dabei. Elmendorff: „Es könnte Jahre dauern, bis alle DBA neu verhandelt sind.“

Die Ungewissheit ist keine gute Nachricht für die weitere Kursentwicklung von Immobilienaktien in Europa. Die Diskussion um die Reit-Einführung in Großbritannien und Deutschland hat die Kurse in den vergangenen Jahren ebenso beflügelt wie der Investmenthunger angelsächsischer Opportunity Funds, die in großem Umfang europäische Immobilien aufkaufen. Der 87 Werte umfassende Immobilienaktien-Index Epra Europe ist seit Anfang 2003 in der Spitze um 108 Prozent gestiegen. Hingegen hat der Epra North America mit seinen 142 gelisteten Unternehmen nur um 68 Prozent zugelegt.

„Viele Immobiliengesellschaften Europas sind überbewertet und an-fällig für Kursrückschläge“, warnen Analysten von Morgan Stanley in einer neuen Studie. Auch Stefan Goronczy, Immobilienaktien-Experte der HSH Nordbank sieht beim Epra Europe „Korrekturpotenzial“. Unter anderem Aktien deutscher Gesellschaften würden wegen der Reit-Phantasie „zur Zeit mit deutlichen Aufschlägen zum Net Asset Value gehandelt“. Hingegen hätten die Briten sich vom Reit-Fieber nicht so stark mitreißen lassen. Goronczy: „Die meisten britischen Immobiliengesellschaften notieren noch knapp unter ihrem inneren Wert.“

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