Steuersparmodell Familiengesellschaft soll wegfallen
Immobilien: Hohe Erbschaftsteuer vermeidbar

Politiker und Richter wollen die Erbschaft- und Schenkungsteuer für Immobilien anheben. Wer noch rechtzeitigt handelt, spart tausende Euro.

Howard Hughes tiefe Aversion gegen Juristen machte Anwälte zu Millionären. Der exzentrische Filmproduzent, dessen kurioses Leben der Kinofilm "Aviator" gerade nacherzählt, setzte seine Verträge lieber selbst auf, als sich von Advokaten beraten zu lassen. Auch seinen Nachlass regelte er im Alleingang. Nach seinem Tod versuchten Anwälte und Gerichte 15 Jahre lang, Herr über das Chaos zu werden. Sie spürten 52 Testamentsversionen auf - und keine einzige war gültig. Sie alle enthielten Formfehler. Hughes ungeliebte Nichten und Neffen erbten sein Vermögen, die Juristen kassierten 30 Millionen Dollar Honorar, und der Staat bekam wegen der fehlenden Steuerplanung rund 170 Millionen Dollar Steuern.

In Deutschland sind die Erblasser klüger, ist der Staat ärmer. Deshalb will Hessens Ministerpräsident Roland Koch an die jetzt noch legal gesparten Erbschaftsteuermillionen ran. Denn ohne Steuerprivileg und Schlupflöcher schössen die staatlichen Steuereinnahmen in die Höhe. Sein Gesetzentwurf: Das Steuersparmodell Familiengesellschaft, mit dem Vermögende selbst wertvolle Immobilien oft zum Nulltarif an ihre Lieben weitergeben, soll wegfallen. Der Bundesrat wird voraussichtlich im April darüber entscheiden. Hans Eichel steht dem Gesetz "aufgeschlossen gegenüber", ließ sein Bundesfinanzministerium verlauten. Daran ändert auch der Vorstoß von Kanzler Gerhard Schröder nichts, der zum Jobgipfel vergangene Woche Erleichterungen bei der Erbschaftsteuer für Familienunternehmen vorschlug. Die Steuerfreiheit soll ausdrücklich nur für aktiv geführte Betriebe gelten, nicht für reine Vermögensgesellschaften.

Problem Marktwert

Kochs Gesetz liegt im Trend: Vererben und Verschenken von Immobilien wird ohnehin teurer. Der Bundesfinanzhof hat die herrschende Regelung bereits für verfassungswidrig erklärt: Vererbte Aktien und Anleihen werden zum Marktwert versteuert, dagegen sind Immobilien meist nur mit 60 bis 70 Prozent ihres tatsächlichen Werts dran. Das letzte Wort und Urteil steht dem Bundesverfassungsgericht zu, das noch in diesem Jahr verhandeln will. Steuerexperten rechnen fast einhellig mit dem Ende dieses Privilegs. Auch Haus und Grund müssten dann wohl zum vollen Marktwert versteuert werden. Eine Entscheidung, die Erben viel Geld kosten würde. Denn nach jetziger Praxis entkommen die Erben dem Fiskus häufig ganz - dank der Freibeträge von 205.000 Euro für Kinder und 307.000 Euro für Ehegatten. Sie müssen nur darüber liegende Werte versteuern.

Die eleganteste Lösung für Eigentümer mit Immobilien im Wert unter einer Million Euro: "Sie verschenken sie jetzt an ihre Kinder und richten sich selbst das Recht ein, die Immobilien zu nutzen", sagt Marcel Sauren, Rechtsanwalt in Aachen. In ihrem Eigenheim können sie damit wohnen bleiben, bei einer fremdvermieteten Wohnung fließen die Einnahmen weiterhin an die Eltern. Praktisch bleibt alles wie bisher - nur dass die Kinder Eigentümer werden und damit die noch günstige Steuerregelung mitnehmen können. Zusätzlicher Pluspunkt: Die Schenkungsfreibeträge stehen dem Immobilienempfänger alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Kosten und Prozedere einer Übertragung sind überschaubar. Die Notargebühr hängt vom Immobilienwert ab. Bei einem Haus mit 200.000 Euro Marktwert wären inklusive Beratung 714 Euro fällig, ein zusätzlicher Anwalt oder Steuerberater ist nicht nötig. Hinzu kommt der Grundbucheintrag mit 357 Euro Gebühren.

Aufwändigere Lösung bei höheren Immobilienwerten

Für Eigentümer mit Immobilien im Wert über einer Million Euro ist eine etwas aufwändigere Lösung interessant: das Gründen einer Familiengesellschaft. Die bietet einen Betriebsvermögensfreibetrag von 225.000 Euro und einen 35-prozentigen Steuerabschlag auf den restlichen Immobilienwert. Weil sie generell als gewerblich gilt, sind damit alle Übertragungen begünstigt.

Die für die Gründung der GmbH nötigen 25.000 Euro werden auf ein Bankkonto eingezahlt und zwischengelagert - wird die Gesellschaft später aufgelöst, fließt das Geld zurück an die Anteilseigner. Für die Gründung fallen Notar- und Handelsregisterkosten von insgesamt etwa 2000 Euro an. Hinzu kommen Rechtsanwaltskosten bei kniffeligen Verträgen. Damit ist es aber nicht getan. Im Jahr kommen etwa 500 Euro an laufenden Kosten hinzu, beispielsweise IHK-Zwangsbeiträge.

Mit dieser Konstruktion ersparte ein Braunschweiger Unternehmer seiner Frau und seinen beiden Kindern 74,5 Prozent der sonst fälligen Steuer. Der 62-jährige Ingenieur hatte sich ein Privatvermögen von insgesamt fünf Millionen Euro aufgebaut: rund 3,5 Millionen in Immobilien, etwa 1,5 Millionen in Wertpapieren. All das übertrug er vergangenen Sommer in eine GmbH und Co. KG. 51 Prozent der Anteile behielt er, 19 Prozent bekam seine Frau und je 15 Prozent seine Tochter und sein Sohn. Die drei Beschenkten mussten dafür insgesamt 14.234 Euro Steuern berappen. Ohne die Familien-KG wäre jeder mit mehr als 18.000 Euro dabei gewesen, zusammen 55.880 Euro.

Hessens Finanzminister Karlheinz Weimar bringen solche Fälle zum Schäumen. Das gehe "auf Kosten der ehrlichen Steuerzahler", schimpft er. Kommt Kochs Entwurf durch, was zu erwarten ist, ist Schluss für den Dreh mit der KG. Hektik ist dennoch fehl am Platz. Lenhard Jesse, Rechtsanwalt und Steuerberater in der Kanzlei Flick, Gocke, Schaumburg in Berlin: "Nur wer seine finanzielle Lebensplanung abgeschlossen hat, sollte eine Immobilie weitergeben." Das sind vor allem Immobilieneigner über 50 Jahre mit erwachsenen Kindern.

Rückforderungsrecht eintragen lassen

Eines sollten eifrige Steuersparer aber auf keinen Fall im notariellen Schenkungsvertrag vergessen: Ihr gutes Recht, die Immobilie zurückfordern zu können. Denn nicht immer bleibt die steuersparend übertragene Eigentumswohnung oder das Haus im Besitz des großzügig Bedachten. So fand sich ein Hamburger Ehepaar von einem Tag auf den anderen in einer Erbengemeinschaft mit der verhassten Schwiegertochter wieder. Nachdem ihr 45-jähriger Sohn bei einem Verkehrsunfall ums Leben kam, fiel die Eigentumswohnung, die die Eltern ihrem Sohn kurz zuvor übertragen hatten, zu drei Vierteln an die Witwe und zu einem Viertel an die Eltern. Sie hatten keine Möglichkeit, die Wohnung zurückzubekommen. Es fehlte die Klausel, mit der die Immobilie zurück an den Schenkenden gefallen wäre - ohne dass der Staat einen Cent an Steuern bekommen hätte.

Ähnlich scheiterte der Vater eines Geschichtsstudenten. Er hatte seinem Sohn eine 90 Quadratmeter große Wohnung in Frankfurt überschrieben. Doch der Filius übereignete sie drei Jahre später einer Sekte, der er blind folgte. So schenkte der Vater zwar am Fiskus vorbei, aber doch in die Hände der Falschen.

Quelle: Wirtschaftswoche Nr. 13 vom 24.03.2005 Seite 117

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