Stiftungen und Versorgungswerke im Visier
Anlagegesellschaften erschließen neuen Markt

Unter den Anbietern offener Immobilienfonds macht sich Etikettenschwindel breit. Es werden Spezialfonds in Publikumsfonds gewandelt, obwohl Privatanleger die Ausnahme bleiben sollen. Branchenbeobachter erwarten, dass künftig immer mehr Publikumsfonds für Institutionelle auf den Markt kommen.

rrl DÜSSELDORF. Das hat mehrere Gründe: „Es gibt eine unglaubliche Fülle von kleinen Stiftungen und Versorgungswerken, die eine bis zwei Mill. Euro investieren wollen. Für die gab es kein geeignetes Produkt“, sagt Andreas Kneip, Geschäftsführer der UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft (KAG). UBS umwirbt diesen Anlegerkreis mit dem ehemaligen Spezialfonds Euroinvest Immobilien. Für diese Anleger sind übliche Mindestanlagen in zweistelliger Millionenhöhe zu hoch. Beträge um eine Mill. Euro je Investor machen es einem auf 30 Mitglieder begrenzten Spezialfonds aber unmöglich, das Risiko vernünftig zu streuen. Dazu seien Fondsvolumina von etwa 300 Mill. Euro nötig, sagt Ingo Hartlief, Vorstand der DIFA Deutsche Immobilien Fonds AG. In Publikumsfonds ist die Zahl der Anleger dagegen nicht begrenzt.

Wertpapierfonds fließen zurzeit hohe Mittel institutioneller Anleger zu. „Bei den offenen Immobilienfonds möchte man solche Gelder in Publikumsfonds für Institutionelle kanalisieren“, sagt Hartmut Leser, Geschäftsführer von Feri Institutional Management. Der Grund: Ein Großanleger würde bei einem plötzlichen Ausstieg aus einem traditionellen Publikumsfonds das Liquiditätspolster stark strapazieren. Henning Klöppelt, Chef der Warburg-Henderson KAG, zählt als weitere Gründe auf, dass ein Publikumsfonds als Wertpapier nicht unter die Konsolidierungspflichten nach den neuen IFRS-Bilanzierungsvorgaben fällt, und dass er ausländischen Anlegern Steuervorteile bringt.

Dass der Warburg-Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 zum Publikumsfonds wurde, liegt an der Ausstiegsstrategie. Der Fonds ist auf Grund von Projektentwicklungen im Segment der höhere Renditen und Risiken angesiedelt. Wenn Risiken und Renditen des Fonds nach Abschluss der Projekte in etwa sechs Jahren geringer geworden sind, sollen die Investoren ihre Anteile an das weniger risikofreudige breite Publikum verkaufen können.

Die SEB Immobilien-Investment öffnete ihren nun Portfolio Target Return genannten Fonds vermögenden Privatanlegern. Er soll eine Lücke zwischen konservativen und spekulativen Immobilieninvestments für diese Kunden schließen.

Spielregeln: Ein wichtiger Unterschied zwischen Spezial- und Publikumsfonds: Der Spezialfonds darf nicht mehr als 30 Anleger aufnehmen. Im Detail sind die Regeln zwar weniger streng, so ist beispielsweise keine Mindestliquidität vorgeschrieben. Bei Publikumsfonds sind fünf Prozent des Fondsvolumens Pflicht. In beiden Fällen gilt, dass Risiken zu streuen sind, und dass die Fondsimmobilien mit maximal 50 Prozent Fremdkapital belastet werden dürfen.

Investoren: Privatpersonen können nicht in Spezialfonds anlegen. Mindestanlagesummen von zehn Mill. Euro sind typisch. Allerdings können Institutionelle in Publikumsfonds investieren. Dann fehlt ihnen bei Investitionsentscheidungen das Mitspracherecht, das sie bei Spezialfonds über den Anlageausschuss ausüben können.

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