Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft
Lüneburg und München: demografisch in einer Liga

Auch ohne wissenschaftliche Studie ahnt man es: In München wird die Nachfrage nach Wohnraum bis 2025 um 13 Prozent steigen. Überraschender ist, dass auch Lüneburg und Paderborn zu den Gewinnern der demografischen Entwicklung zählen: In beiden Städten wird die Wohnungsnachfrage bis 2025 trotz bundesweit sinkender Einwohnerzahl um 13,5 beziehungsweise 9,7 Prozent wachsen.

BERLIN. Zu diesen Ergebnissen kommt eine am Donnerstag vorgestellte Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), welche die Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Wohn- und Büroimmobilienmärkte der 125 größten deutschen Städte untersucht. „Die Metropolen werden bei der Wohnflächennachfrage weiter gewinnen“, sagt Studienautor Michael Voigtländer. Düster sieht es dagegen in Städten wie Remscheid, Magdeburg und vor allem Frankfurt an der Oder aus. Hier prognostizieren die Wissenschaftler einen Rückgang von 20,2 Prozent. Damit ist Frankfurt/Oder das Schlusslicht in der Erhebung.

„Ostdeutschland schneidet insgesamt eher schlecht ab“, stellt Voigtländer fest. „Aber es gibt auch dort Wachstumsinseln wie Dresden, Leipzig, Potsdam und Weimar.“ Dass die Entwicklung nicht einfach nach alten und neuen Bundesländern unterschieden werden kann, unterstreicht die Deutsche Hypo in ihrer Studie „Demographische Herausforderungen für die Immobilienmärkte“: In Westdeutschland seien insbesondere das Saarland und das Ruhrgebiet von sinkenden Haushaltszahlen betroffen, in Ostdeutschland könnten hingegen die Ostseeküste und die Landkreise um Berlin mit steigenden Haushaltszahlen rechnen.

Alles in allem beziffert IW-Forscher Voigtländer den Neubaubedarf in ganz Deutschland je nach Szenario der Bevölkerungsentwicklung auf jährlich 157 000 bis 252 000. Das entspricht etwa der Neubautätigkeit des Jahres 2007 (211 000 Einheiten) und ist weit weniger, als andere Gutachter errechnen: Das Pestel-Institut hält den Bau von jährlich 400 000 Wohnungen für nötig, die Landesbausparkassen (LBS) von immerhin bis zu 350 000.



„Eine schrumpfende Bevölkerung geht tendenziell mit einer sinkenden Immobiliennachfrage einher“, sagt Eckart John von Freyend, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). Das betrifft auch die Büroimmobilienmärkte. Diese werden nach Einschätzung Voigtländers sogar besonders stark vom demografischen Wandel tangiert: Die Zahl der Erwerbstätigen schwinde schneller als die Gesamtbevölkerung. Eine Einschränkung macht Voigtländer: „Die Bestimmung der Büroflächennachfrage ist methodisch schwierig.“



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