Studie prognostiziert Anstieg der Leerstandsraten
Büromarktkrise auch in Mittelstädten

Bisher galten Mittelstädte wie Bremen, Hannover, Nürnberg und Mainz als Stabilisierungsbojen für Immobilienportfolios. Zwar verzeichneten Büroimmobilien in den B-Standorten in Boomphasen nicht so starke Wertanstiege wie die Office Towers in den Metropolen. Dafür unterlagen sie in schwachen Marktphasen aber auch keinen drastischen Abwertungen. Doch diese Zeit scheint vorbei, meint Immobilienforscher Hartmut Bulwien.

DÜSSELDORF. Nach einer neuen Studie von Bulwien-Gesa sind die Mittelzentren von der jüngsten Krise am deutschen Immobilienmarkt nicht verschont geblieben. Teilweise stiegen die Leerstandsraten in den B-Standorten sogar stärker an als in den Metropolen. In Nürnberg etwa schoss der Anteil nicht vermieteter Flächen von 1999 bis 2004 um mehr als 100 Prozent in die Höhe. Waren zu Beginn des neuen Jahrtausends nur 3,1 Prozent der Büroflächen unvermietet, lag die Quote Ende vergangenen Jahres bei sieben Prozent. Eine ähnliche Situation haben die Bulwien-Forscher in Mainz ausgemacht, wo die Leerstandsquote im selben Zeitraum von 3,9 auf 6,6 Prozent stieg.

"Der Trend wird in den kommenden Jahren weiter anhalten", ist Bulwien überzeugt. Der Grund: Wegen der hohen Leerstandsraten in den Bürohochburgen hätten Projektentwickler ihre Tätigkeit zunehmend in die Mittelzentren verlagert. Nun entstehen auch dort spekulative Bauten und schaffen ein Angebot, dass die Nachfrage übersteigt.

Von aktuell 6,6 Prozent werde die durchschnittliche Leerstandsrate in den zwölf deutschen B-Standorten bis 2009 auf 7,9 Prozent ansteigen, prognostiziert der Forscher. Dabei werden sich die Märkte im Westen deutlich schlechter entwickeln als im Osten. "Mit einer Leerstandsrate von derzeit 18 Prozent ist in Ostdeutschland die Bodenbildung erkennbar", meint Bulwien. Hier könnte sich die Lage leicht erholen, die Mieten sich "vom niedrigen Niveau aus leicht positiv entwickeln".

Die Einschätzung deckt sich mit den jüngsten Zahlen der Makler-Vereinigung Deutsche Immobilien-Partner (DIP), die von Aengevelt Research ausgewertet wurden. Danach ist in Magdeburg seit Sommer 2004 die Leerstandsrate von 17,7 auf aktuell 16,8 Prozent gefallen, in Leipzig von 22,7 auf 22,4 Prozent und in Rostock von 12,8 auf 11,7 Prozent. Hingegen stieg im selben Zeitraum die Quote in Hannover von 4,2 auf 5,2 Prozent, in Mannheim von 5,5 auf 7,0 Prozent. In Bremen und Stuttgart gab es kaum Veränderung.

Optimistischer gibt sich hingegen Piotr Bienkowski, Geschäftsführer von Atisreal Deutschland. Er verweist darauf, dass in den beobachteten B-Standorten Essen, Köln, Leipzig und Stuttgart der Vermietungsumsatz in den ersten sechs Monaten des Jahres gestiegen ist. In Stuttgart wurde ein Plus von 31 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres verzeichnet. In Leipzig von acht Prozent, in Essen von fünf Prozent, in Köln jedoch nur von einem Prozent. Bienkowski: "Das spricht für eine grundsätzliche Belebung der Nachfrage."

Fraglich scheint jedoch, wie nachhaltig der Aufschwung sein wird. Denn der Umsatzanstieg im Vermietungsgeschäft scheint vor allem eine Folge der Hartz-IV-Reform zu sein. Angemietet wurden Flächen in erheblichem Umfang von Zeitarbeitsfirmen, Bildungseinrichtungen und den Arbeitsagenturen, "die sich umstrukturieren und dadurch einen erhöhten Flächenbedarf haben", berichtet Bienkowski.

Nach seiner Einschätzung ist die "Mietpreiskonsolidierung weitestgehend abgeschlossen". Bei modernen, marktgerechten Flächen sei kein weiterer Rückgang der Mieten zu erwarten. Anders sieht es für Eigentümer älterer Bestandsflächen in Nebenlagen aus. Bienkowski: "Hier werden die Mieten weiter unter Druck bleiben, weil diese Gebäude kaum nachgefragt werden."

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