Subprime-Krise
Hauspreise fallen kaum noch

Kalifornien litt als erstes unter der Subprime-Krise. Jetzt sieht es so aus, als ob es auch als erstes wieder aus der schwersten US-Immobilienkrise seit den 1930er Jahren herauskommt: Der Häusermarkt des US-Bundesstaates hat sich im zweiten Quartal leicht erholt.

SAN FRANCISCO. In kalifornischen Stockton, der Stadt mit der höchsten Rate von Zwangsvollstreckungen in den USA, hat sich die Zahl der Eigenheimverkäufe im zweiten Quartal mehr als verdoppelt, nachdem die Preise um 37 Prozent gefallen sind, berichtet das Maklerhaus PMZ Real Estate. Und im gesamten Bundesstaat sind dem kalifornischen Maklerverband zufolge in den Monaten April bis Juni jeweils mehr Häuser als im Vormonat verkauft worden. Zuvor war die Zahl der Veräußerungen 30 Monate in Folge zurückgegangen.

Allerdings ist der Anteil der Verkäufe aus Zwangsvollstreckungen mit 40 Prozent immer noch sehr hoch, zeigen Daten von Data Quick Information Systems. "Kalifornien erlebt gerade eine schlimme Vernichtung an Vermögen, aber das hat einen reinigenden Effekt und wird die Grundlage für eine Erholung schaffen", gibt sich Mark Zandi, Chefvolkswirt bei Moody's Economy.com optimistisch. "Das Ende ist nah." Seit die Hauspreise in Kalifornien im Jahr 2005 ihre Höchstwerte erreichten, haben die Eigenheimbesitzer rund 1,3 Bill. Dollar an Immobilienvermögen verloren, berichtet Zandi.

Noch bis zum Jahr 2010 werden Eigenheime mit Abschlägen von bis zu 50 Prozent verkauft werden, erwarten Ryan Ratcliff, Volkswirt bei Anderson Forecast an der University of California in Los Angeles, und Christopher Thornberg, Geschäftsführer von Beacon Economics in Los Angeles. "Ein Wertverlust von 50 Prozent in einer guten Gegend ist schon nahe am Tiefpunkt", sagt auch Bill Gross, einer der beiden Investmentchefs der Allianz-Tochter Pacific Investment Management in Newport.

Immerhin haben die deutlichen Preissenkungen bei Häusern, die über Zwangsvollstreckungen verkauft werden, Käufer angelockt. So liegt der Preis bei zwei Dritteln aller Hausverkäufe in Kalifornien unter 500 000 Dollar, während dies vor einem Jahr nur bei 40 Prozent der Fall war, berichtet der kalifornische Maklerverband. Der Medianpreis für ein Haus ist um 38 Prozent eingebrochen auf 368 250 Dollar. Gleichzeitig schrumpfte die Zeitspanne, die es dauern würde, um für alle angebotenen Häuser einen Käufer zu finden, von 10,2 Monaten im Jahr 2007 auf 7,7 Monate.

"Es bewegt sich etwas", erklärt Karl Case, Volkswirtschaftsprofessor am Wellesley College in Wellesley, Massachusetts, und einer der Schöpfer des S&P/Case-Shiller Hauspreisindexes. "Es wird aber keinen stabilen Markt geben, solange dieser Häuserrückstau nicht abgebaut ist." Käufer sind häufig Investoren, die die Häuser für eine Jahresmiete von zehn Prozent des Kaufpreises vermieten, weiß Sean O'Toole, Gründer einer Webseite für Immobilienauktionen. "Diese Transaktionen kommen immer häufiger vor und stützen den Markt", erläutert er.

Dabei haben die USA noch einiges vor sich. Bis Jahresende werden sich etwa eine Mill. Eigenheime in dem einen oder anderen Stadium der Zwangsvollstreckung befinden, prognostiziert Rick Sharga, Executive Vice President für Marketing bei Realty-Trac. Die von den Banken zwangsversteigerten Häuser werden laut Sharga mit einem durchschnittlichen Abschlag von 30 bis 33 Prozent verkauft. Insgesamt dürfte sich Kalifornien jedoch schneller von der aktuellen Immobilienkrise erholen als andere Bundesstaaten, erwartet Volkswirt Zandi.

Zum einen sei der Zwangsvollstreckungsprozess effizienter als in anderen Bundesstaaten wie beispielsweise Florida, wo die Gerichte ein Wörtchen mitzureden haben. Zum anderen seien die Kalifornier bei Immobilien optimistischer: "Sie wissen, dass es sich in fünf oder zehn Jahren als gutes Investment erweisen wird." Denn die Fundamentaldaten seien gut: das Angebot begrenzt, das Bevölkerungswachstum hoch, die Volkswirtschaft gesund.

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