Subventionen haben regional ganz unterschiedliche Auswirkungen
Ohne Zulage vergeht die Lust am Bauen

Der Immobilienwirtschaft geht es schlecht, die Bauwirtschaft ist von der Rezession gebeutelt und jetzt auch noch das: Die Bundesregierung will Eigenheimzulage und Wohnungsbauprämie streichen.

HB DÜSSELDORF. Ignaz Walter, Präsident des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, schimpft über den "Kahlschlag im Bereich Eigenheimförderung" und Andreas Zehnder, Hauptgeschäftsführer beim Verband der Privaten Bausparkassen, erwartet dadurch "einen schweren Schlag" für alle Wohnungsfinanzierer. Der Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen sieht gar den "konjunkturellen Absturz programmiert" und wähnt 350 000 Arbeitsplätze in Gefahr.

80 Prozent aller Deutschen wollen Wohneigentum

Deutschlands Mieter müssten eigentlich mit auf die Barrikaden gehen: Eine Studie von NFO Infratest im Auftrag der Allianz Lebensversicherungs AG hat ergeben, dass 40 Prozent der Mieter auf Grund regelmäßiger Mieterhöhungen den Erwerb von Wohneigentum planen. Peter Haueisen, Leiter Allianz Baufinanzierung, teilt ihre Befürchtungen. "Auf Grund des drastischen Rückgangs des Wohnungsneubaus muss in den nächsten Jahren bei einer weiteren Verknappung des Wohnraumangebots mit einem sukzessiv zunehmenden Anstieg der Mieten gerechnet werden." Das Ergebnis der Infratest-Umfrage korrespondiert mit Annahmen der LBS Westdeutschen Landesbausparkasse. Ein Diskussionspapier der Kasse sagt: 80 Prozent aller Deutschen wollen Wohneigentum.

Doch Wunsch und Wirklichkeit klaffen weit auseinander. Das Ifo Institut hat festgestellt, dass Deutschland und die Schweiz mit Wohneigentumsquoten von rund 40 Prozent die Schlusslichter in Europa bilden. Wenn das kein Grund ist, Wohneigentum zu fördern ...?

Häuslebauer, die die Gelegenheit in diesem Jahr noch beim Schopf packen, wird acht Jahre lang jährlich mit maximal 1 278 Euro unter die Arme gegriffen, wenn sie einen Altbau kaufen, ausbauen oder erweitern. 2 556 Euro sind es, wenn sie neu bauen. Für jedes Kind gibt es in beiden Fällen zusätzlich 767 Euro Zuschuss. Allerdings darf die Summe der Einkünfte im Jahr der Antragstellung und dem davor 81 807 Euro bei Alleinstehenden und 163 614 Euro bei gemeinsam veranlagten Eheleuten nicht übersteigen.

Regional sind die Effekte unterschiedlich

Doch die Subvention wird in dieser Form von Volkswirtschaftlern in Frage gestellt. "In München trägt die Eigenheimzulage fünf Prozent zur Bausumme bei, in Chemnitz 15 Prozent. In München hilft sie, den Markt zu entlasten, in Chemnitz ist es umgekehrt", sagt Tobias Just, Analyst bei Deutsche Bank Research. In München fehlt Wohnraum, in Chemnitz stehen Wohnungen leer.

Auch Volker Rußig, Immobilienexperte des Ifo Instituts, kritisiert: "Die Eigenheimzulage ist - anders als die Wohnraumförderung - aus übergeordnetem Interesse kaum begründbar." Will heißen: Einkommensschwache müssen das Grundbedürfnis Wohnen befriedigen können, aber nicht unbedingt durch Wohneigentum. "Kürzen und zielgenauer einsetzen", schlägt Russig vor.

So denkt auch Deutsche-Bank-Analyst Just: "Für alle Standorte kürzen, aber in der Höhe unterschiedlich, und den Neubau nicht stärker fördern als den Altbau." Christian Badde, Vorstandschef der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse in Münster, befürwortet zwar die stärkere Bestandsförderung, meldet aber gegenüber einer regional unterschiedlichen Förderung Bedenken an. Die Kommunen würden Bauland konstant knapp halten. Höhere Förderungen würden die Preisschwelle erhöhen, zu der Bauwillige Land kaufen könnten. Das würde die Grundstückspreise hoch treiben.

Die Eigenheimförderung soll gerade Schwellenhaushalten zu gute kommen. Typische Vertreter dieser Gruppe sind junge Familien. Ein vierköpfigen Haushalt erhält immerhin innerhalb von acht Jahren bis zu 32 744 Euro. Fällt dieser Betrag ersatzlos weg, kann er mehr Fremdkapital aufnehmen, vorausgesetzt die Bank spielt mit. Zumindest was die Belastung angeht, würde es ihm heute leichter fallen als 1996. Als damals die Eigenheimzulage eingeführt wurde, hätte ihn bei nominal 7,5 Prozent Zinsen für zehn Jahre und einem Prozent Tilgung ein umgerechnet 150 000 Euro hohes Darlehen mit rund 1060 Euro monatlich belastet. Heute bekäme er das Geld zu fünf Prozent und würde dafür nur noch 750 Euro monatlich an die Bank überweisen.

Einfamilienhausbau als "gigantische Vermögensvernichtung"

Und wenn Eigenkapital und Einkommen dann doch noch nicht reichen? Dann wird noch weiter ins Umland ausgewichen. Wobei viele Experten glauben, dass die Eigenheimzulage Bauwillige gerade zu den Schwellenhaushalten macht, die sich wenigstens Bauland am Rand der Ballungsgebiete leisten können. Wenn sich die Prognosen einer Studie der Deutsche Bank Research zu den Zusammenhängen zwischen Bevölkerungsentwicklung und Wohnraumnachfrage bewahrheiten, riskiert gerade diese Gruppe den Wertverlust ihrer Häuser.

Drastischer drückt es Manfred Poweleit in seinem "Map-Report" zum Wohnungsmarkt aus: "Der Einfamilienhausbau bringt eine gigantische Vermögensvernichtung." Als Indiz nennt er, dass die Zahl der 35- bis 49-jährigen, also die der typischen Hauskäufer, ab dem Jahr 2010 von 20 Millionen auf 14 Millionen sinken wird und damit Nachfrage ausfällt. Hauseigentümern in Randgebieten rechnet er vor: "Wo in Zukunft kein Käufer auftaucht, ist der Wert Null." Auch dass Randlagen derzeit tatsächlich Zuzugsgebiete sind, sieht er belegt: Die Zahl der Städte mit 20 000 bis 50 000 Einwohnern, eine aus seiner Sicht typisch Größe für Randlagen, nehme zu, stellt Poweleit fest.

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