Tool der Woche: Baufinanzierung „Mehr Menschen könnten sich eine Immobilie leisten“

Ohne Eigenkapital keine Immobilie, nach diesem Grundsatz arbeiten viele Banken. Der Vertreter einer Versicherung möchte das ändern, rät im Interview zu hohen Beleihungen und erklärt, wann Kredite platzen.
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Lieber mieten oder kaufen?

Tim Rooney ist schon ziemlich lange im Kreditgeschäft. Bei der Deutschen Bank betreute er das Kreditgeschäft für Europa und Asien. Rooney war Europa-Chef im Hypothekenbereich von General Electric, bekleidete Positionen bei der Citibank und Abbey National. Die 20-jährige Erfahrung im Baugeld-Geschäft soll ihm nun im neuen Job bei einem Versicherer nützen.

Seit November vergangenen Jahres ist Tim Rooney Länder-Manager für Ausfallversicherungen von Hypotheken bei Genworth Financial in Deutschland. Der Versicherer springt ein, wenn Kredite mit hoher Beleihung platzen. Rooney rät den Deutschen zu mehr Risikobereitschaft beim Kredit – und erklärt, wann Kunden nicht mehr zahlen können. Mit dem Baufinanzierungstool von Handelsblatt Online lassen sich die Kosten individuell berechnen.

Tim Rooney ist Deutschlandchef für Hypothekenversicherungen bei Genworth. Quelle: PR

Tim Rooney ist Deutschlandchef für Hypothekenversicherungen bei Genworth.

(Foto: PR)

Herr Rooney, in Deutschland grassiert das Immobilienfieber. Wie bewerten Sie den deutschen Markt?
Seit 50 Jahren entwickelte sich der Markt sehr stabil. Die Preise stiegen moderat, es war alles sehr konservativ hier. Das änderte sich in den vergangenen zwei, drei Jahren.
Was ist passiert?
In den Großstädten stiegen die Preise plötzlich rasant, drei bis fünf Prozent jedes Jahr. Das hat viele Gründe, etwa die niedrigen Zinsen oder die Verwerfungen durch die Finanzkrise. Das Ergebnis ist, dass sich viele keine Immobilien mehr leisten können, die es sich eigentlich leisten könnten.

Erklären Sie uns das näher?
Viele Banken und alle Bausparkassen haben Beleihungsgrenzen, meist 80 Prozent des Kaufpreises. Da die Preise gestiegen sind, können sich etwa junge Familien das nicht mehr leisten. Nehmen sie etwa eine typische Wohnung, in Frankfurt. Unter 250.000 Euro dürfte kaum noch ein Durchschnittsobjekt zu finden sein. Der Käufer muss mindestens 50.000 Euro Eigenkapital mitbringen, plus Nebenosten. Viele haben dieses Geld nicht, könnten aber eine höhere Beleihung finanzieren.

Sie versichern für Banken den Ausfall der Differenzbeträge, die über eine Beleihung von 80 Prozent hinausgehen. Wer ist Ihre Zielgruppe?
Als Versicherer sind wir im Business to Business-Bereich tätig. Zu unseren Kunden zählen Bausparkassen, Volks- Raiffeisenbanken, Sparkassen sowie Versicherungen, die das Risiko nicht in ihren Büchern haben möchten, aber gute Kunden nicht enttäuschen möchten. Hier setzt die Hypothekenausfallsversicherung ein: Der Darlehensnehmer auf der einen Seite kann bereits frühzeitig ein Eigenheim erwerben. Die Bank auf der anderen Seite kann unserem Produkten das Kreditausfallsrisiko minimieren.

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8 Kommentare zu "Tool der Woche: Baufinanzierung: „Mehr Menschen könnten sich eine Immobilie leisten“"

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  • Nein, bei Arbeitsplatzverlust, verkauf de Darlehens in Krisenzeiten o.ä. sowie bei kräftiger Erhöhung des Zinssatzes nach Auslauf der Zinsbindung sind sie erledigt - es sei denn, Sie haben genug Eigenkapital in Reserve

  • Lieber Privatier@home,
    Sie haben bei Ihrer Kalkulation die eingesparte Miete vergessen. Für eine Wohnung in HH, die ca. 400 TEUR kostet, wird eine Kaltmiete von ca. 1,6 TEUR/Monat fällig. Damit habe ich beim Kauf eine Mehrbelastung von ca. 400 EUR (Rücklagen für Reparaturen und Erwerbsnebenkosten außen vor gelassen), verschwende aber monatlich kein Geld für Miete. Das einzige Risiko das bleibt ist der Preis, zu dem die Wohnung wieder veräußert werden kann. Sofern man in einer guten Lage in HH kauft, dürften sich die Verluste bei einem Verkauf in Grenzen halten.

  • Lieber Privatier@home,
    Sie haben bei Ihrer Kalkulation die eingesparte Miete vergessen. Für eine Wohnung in HH, die ca. 400 TEUR kostet, wird eine Kaltmiete von ca. 1,6 TEUR/Monat fällig. Damit habe ich beim Kauf eine Mehrbelastung von ca. 400 EUR (Rücklagen für Reparaturen und Erwerbsnebenkosten außen vor gelassen), verschwende aber monatlich kein Geld für Miete. Das einzige Risiko das bleibt ist der Preis, zu dem die Wohnung wieder veräußert werden kann. Sofern man in einer guten Lage in HH kauft, dürften sich die Verluste bei einem Verkauf in Grenzen halten.

  • Im Einkaufspreis liegt der "zukünftige" Gewinn.

    Wer jetzt, bei diesen teilweise utopischen Preisen kauft, kein Eigenkapital hat und zu 100% finanziert, kann nur verlieren!

    1. Zahlt er "relativ" hohe Zinsen, ca.3% da zu
    100% finanziert.
    2. Dazu kommt noch 1% für die Ausfallversicherung
    3. Die Bank will mindestens 2% Tilgung

    Macht zusammen 6% im Monat. Bei 400000.- Euro Kreditsumme bedeutet dies eine Belastung von 2000.- Euro pro Monat und dies für ca. 28 Jahre.

    Bei 120000.- Eigenkapital, bräuchte ich nur 280000- Euro Kredit. Den bekomme ich dann für 2% und brauche keine Ausfallversicherung.
    Bei 4% Tilgung ( Gesamtbelastung ebenfalls 6% ) kostet mich das Ganze dann 1400.- Euro im Monat und ich bin nach ca. 20 Jahren Schuldenfrei.

    Fazit: Viele, die jetzt meinen, sich wegen der niedrigen Zinsen den "Traum" einer eigenen Immobilie erfüllen zu können, sind schon pleite. Sie wissen es nur noch nicht!
    Alle anderen Beteiligten haben daran sehr gut verdient.

  • Die eigene Wohnung/Haus ist eigendlich eine gute
    Altersvorsorge. In Deutschland wird das aber vom Staat sabotiert. Man schleust lieber die Steuermittel für die Alterssicherung in die Taschen von Banken und Versicherungen.

    6% Grunderwerbssteuer 6% Markler ca. 2% für sonstiges. Damit muß ein Haus um 14% im Preissteigen um beim Verkauf den Kaufpreis wieder Raus zu bekommen. Wenn beim Immobilienkauf für Selbstgenutzten Wohnraum die Grunderwerbssteuer entfällt, der Markler vom Verkäufer und die Nebenkosten für den Erwerb ebenfals über Steuern finanziert wird. Dann würden 10% Eigenkapital die Schwankungen im Marktpreis abdecken. Jetzt fehlt noch, das wenn man vom Arbeitsamt in eine andere Stadt vermittelt wird,der Staat die Immobilie zum Kaufpreis übernimmt. Und Straßen Sanierungen nicht mehr auf die Anwohner umgelegt werden können.
    Damit würden fast alle Risiken für diese Altersvorsorge entfallen. Die Förderung der Altersvorsorge würden gezielt bei den Menschen landen. Zur jetzigen Zeit sind Immobilien aber zu teuer, nur weil die Zinsen unten sind, werden Immobilien nicht automatisch mehr wert.
    Bei der Begründung müssten sie bei Steigenden Zinsen im Wert fallen. Was dann wenn die Zinsbindung endet und neu abgeschlossen wird zu reichlich Zwangsversteigerungen führen und zum Platzen der jetzigen Blase

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  • Hauskauf auf Kredit ist gefährlich. U.u. wird dann der Eigentümer in Zeiten einer Finanzkrise und/oder einer persönlichen Krise später erfahren, was er unterschreiben hat mit, "unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung"

    Daher: Möglichst hoher Eigenkapitalanteil für den Hauskauf.

    Davon abgesehen sind die Preise in Deutschland für Immobilien um mindestens 25 % im Durchschnitt überhöht. Überlegen Sie sich gut, ob Sie so teuer einkaufen wollen.

  • Zitat: "Wer zwölf Jahre braucht, um 120.000 Euro anzusparen und dann noch eine junge Familie ernähren muss, sollte vielleicht keinen Kredit über 400.000 Euro aufnehmen."

    Komische Rechnung

    Dazu müsste er pro Monat etwa 800 Euro sparen. Bekommt aber in der derzeitigen Marktlage keine Zinsen dafür und muss noch zusätzlich Miete und seine Familie finanzieren.

    Wenn er aber statt dessen das Haus kauft, dann zahlt er keine Miete und in der derzeitigen Marktlage auch (fast) keine Zinsen...
    Wenn er also seinen Job nicht verliert oder sich scheiden lässt, dann ist der Hauskauf alternativlos günstig...

  • Mr.Rooney ist eigentlich in Deutschland am falschen Standort.

    Sein Konzept stammt aus dem unsoliden angelsächsischen Häusermarkt in dem die Subprime-Krise entstanden ist.

    Auch die Kreditausfall-Versicherung kommt von dort und hat die weltweite Krise ausgelöst.

    Ein Bauherr, der noch nicht einmal 10% Eigenkapital vorweisen kann, ist ein genau so großes Kreditrisiko, wie der arbeitslose Schwarze, dem Western Union in USA eine 120%-Beleihung in Aussicht stellte.

    Und sein Geschäft besteht darin, einen Risiko-Aufschlag von bis zu 30% des Hypotheken-Zinses zu kassieren.
    So etwas gehört einfach verboten.

    Mr.Rooney wandern Sie in die USA aus!

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