Erst sparen, dann kaufen. Das war bis vor wenigen Jahren bei der Baufinanzierung die Regel. Doch seit ausländische Geldinstitute den Markt mit Angeboten zur Vollfinanzierung aufmischen, bewegen sich auch die deutschen Baufinanzierer. Nun gilt für viele Häuslebauer das umgekehrte Motto: Erst kaufen, dann sparen.
Eigenheimfinanzierung: Erst kaufen, dann sparen.
BONN. Martin Schneider und seine Frau waren überzeugte Mieter. Sie fühlten sich wohl in ihrer Kölner Wohnung. Eine Immobilie zu erwerben, war lange Zeit kein Thema für das Ehepaar. Doch über die Jahre wurde die Miete immer teurer. Nach der letzten Erhöhung reichte es den Schneiders. Sie rechneten sich aus, wie hoch die Miete in 20 Jahren wäre, wenn sie weiterhin regelmäßig angehoben würde. Das Ergebnis war erschreckend: „Wir kamen zu dem Schluss, dass wir uns diese Wohnung als Rentner kaum noch leisten könnten“, sagt Schneider.
Die Schneiders beschlossen deshalb, Wohneigentum zu kaufen, um für das Alter vorzusorgen. Das Problem: Bislang hatten sie dafür nichts angespart. Dennoch bezogen sie vor rund einem Jahr eine 84 Quadratmeter große Eigentumswohnung. Das Ehepaar hatte in der ING-Diba eine Bank gefunden, die den Kaufpreis von 80 000 Euro zu 100 Prozent finanzierte. Für die Schneiders lohnte sich das. Die monatlichen Raten liegen sogar 40 Euro unter der zuletzt gezahlten Miete. Das Risiko seiner Verschuldung schätzt Schneider als gering ein. Er und seine Frau haben sichere Jobs als Krankenpfleger. Mit Hilfe von Sondertilgungen können sie den Kredit innerhalb von acht Jahren abbezahlen.
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„Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist im Prinzip nichts Neues“, sagt Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung. Allerdings hätten Sparkassen und Volksbanken die Vollfinanzierung in der Vergangenheit nur Bestandskunden angeboten. Ausländische Anbieter wie die niederländischen Banken ING-Diba und ABN-Amro oder die amerikanische GMAC-RFC hätten diese Angebotslücke vor einigen Jahren als Chance erkannt, im deutschen Markt Fuß zu fassen. Die Banken finanzieren teilweise bis zu 120 Prozent des Kaufpreises, um auch Nebenkosten wie zum Beispiel Maklergebühren abzudecken. Damit haben sie offenbar Erfolg.
„Wir verspüren ein sehr lebhaftes Interesse an Baukrediten ohne Eigenkapital“, sagt Klaus Kannen, Vorstand des Baukreditvermittlers Dr. Klein. Durch die neuen Vollfinanzierungs-Angebote seien neue Käufergruppen erschlossen worden wie zum Beispiel junge, gut verdienende Leute, eine attraktive Klientel also. Auch deutsche Geldinstitute wie Deutsche Bank und Dresdner Bank haben das erkannt und werben mittlerweile mit entsprechenden Vollfinanzierungsangeboten um diese Kunden.
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Baugeld-Konditionen im Überblick. Grafik: Handelsblatt
Verbraucherschützer beobachten den Trend zur Rundumfinanzierung mit Skepsis. Diese Möglichkeit sei nur in Ausnahmefällen zu empfehlen, sagt Thomas Bieler von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Sie komme nur für junge Menschen in Frage, die noch kein Geld ansparen konnten, aber nun sehr gut verdienen. „Und ganz wichtig, es darf keine Gefahr bestehen, dass man arbeitslos wird“, warnt Bieler. Zumal auch höhere monatliche Belastungen anfallen als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. Bei den Zinsen müsse man mit einem Aufschlag von 40 bis 60 Basispunkten, also 0,4 bis 0,6 Prozentpunkten, rechnen, sagt Finanzierungsvermittler Kannen. Außerdem werden statt der üblichen einprozentigen Anfangstilgung pro Jahr zwei bis drei Prozent fällig. Damit wird das Eigenkapital praktisch nach dem Immobilienkauf angespart.
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Analysten wie Sabine Bauer von der Ratingagentur Fitch begrüßen den Trend zur Vollfinanzierung von Immobilien, weil damit die Wohneigentumsquote in Deutschland angehoben werde. Sie geht davon aus, dass die Banken aufgrund der durch Basel II vorgegebenen neuen Eigenkapitalrichtlinien heute besser mit den daraus resultierenden Risiken umgehen können als früher. „Diese Kredite müssen nicht in der Bilanz bleiben“, sagt Bauer. Denn Banken können solche Kredite in Anleihen verbriefen und am Kapitalmarkt platzieren.
Die Banken achten bei der Darlehensvergabe auf ein ausreichendes und stabiles Einkommen. Zusätzliche Sicherheiten würden nicht verlangt, sagt Finanzberater Herbst. Dennoch scheinen die Kreditinstitute dabei auf ihre Kosten zu kommen. „Das Ausfallrisiko bei hundertprozentigen Finanzierungen ist nicht höher als bei herkömmlichen Finanzierungen“, sagt Patrick Herwarth von Bittenfeld von der ING-Diba.
