Trendviertel Stuttgart
Das Ende eines Booms

Bei Miet- und Preissteigerungen war die Schwabenmetropole bislang immer vorn dabei. Allerdings scheint nun die Decke erreicht. Die Käufer zahlen nicht mehr jeden Preis – sie werden vorsichtiger.
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StuttgartDes einen Freud, des anderen Leid. Stuttgarts Hausbesitzer haben im vergangenen Jahr die Mieten um mehr als sieben Prozent erhöht. Nur im Stadtteil Vaihingen gelang das nicht. Im Schnitt verlangten sie 10,50 Euro Miete pro Quadratmeter im Monat, wie vdp Research feststellt. Frustrierte Mieter können sich damit trösten, dass der Anstieg gebremst ist, denn im Jahr zuvor waren die Mieten in den Stadtteilen durchweg zweistellig nach oben gesprungen. Die Preise für Eigentumswohnungen kletterten 2013 durch die Bank um mehr als fünf Prozent. Die Stadt bleibt eine der teuersten in Deutschland.

„Ich habe das Gefühl, dass wir an einem Preisdeckel angekommen sind“, sagt Volker Gerstenmaier, persönlich haftender Gesellschafter des Bankhauses Ellwanger Geiger. Kein Wunder: „Eigentumswohnungen, die vor sechs, sieben Jahren für 3.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter angeboten wurden, sind heute für 6.000 bis 7.000 Euro auf dem Markt“, berichtet Frank Leukhardt, Chef von Colliers International in Stuttgart. Zinshäuser seien in den vergangenen Jahren gefühlt um 50 Prozent teurer geworden. Das typische Zinshaus ist ein Wohn- und Geschäftshaus mit ein bis zwei Läden und sechs bis acht Mietwohnungen.

Weitere Mietsprünge erwartet Banker Gerstenmaier nicht: „Die Mieten sind schon sehr hoch.“ In der Spitze werden nach seiner Beobachtung 16 Euro je Quadratmeter im Monat gezahlt. Kein Wunder, dass sich die Nachfrage nach Eigentumswohnungen deutlich abgeschwächt hat. Bei den von Gerstenmaier beobachteten "extremen Wertvorstellungen" mancher Verkäufer, spielen die Käufer ohne Aussicht auf kräftige Mietsteigerungen nicht mehr mit.

Mietrenditen von teils drei bis vier Prozent würden nicht akzeptiert. Mit solchen Renditen bewegt sich ein Investor nach Abzug von Instandhaltungs- und Verwaltungskosten auf die Rendite von Bundesanleihen zu. Doch Anleihen kann er von einem auf den anderen Börsentag verkaufen, ein Haus oder eine Wohnung nicht - und die Nebenkosten sind beim Verkauf einer Immobilie auch höher als bei einem Wertpapier.

Trendviertel 2014: Die besten Lagen von Stuttgart im Stadtplan

Dass Mieten und Preise auf breiter Front einbrechen, ist aber auch nicht zu erwarten. Denn Wohnraum bleibt in der baden-württembergischen Hauptstadt knapp. Das ehrgeizige Ziel von Oberbürgermeister Fritz Kuhn (Bündnis 90/Die Grünen), dass in Stuttgart jährlich 1.800 Wohnungen gebaut werden, wird noch nicht erfüllt. „Wir wären froh, wenn es im Schnitt 1.500 wären“, gibt Detlef Kron, Leiter des Stuttgarter Stadtplanungsamts, zu. 2.600 Wohnungen würden binnen zwei Jahren fertiggestellt.

Wie in allen Großstädten klagen die Menschen an der unteren Einkommensskala über Probleme, Wohnraum zu finden, den sie sich leisten können. Stadtoberhaupt Kuhn hat sich zum Ziel gesetzt, 600 Sozialwohnungen im Jahr zu errichten. Deshalb verzichtet die Stadt darauf, Grundstücke in jedem Fall an den Meistbietenden zu verkaufen.

Die Preise sind ein Problem, überhaupt Grundstücke zu finden ist ein genauso großes. Aufgrund seiner Kessellage kann sich die Stadt kaum ausdehnen. Schon jetzt hat die Schwabenmetropole mit dem Stadtteil West das am dichtesten besiedelte Gebiet einer deutschen Stadt. Die bei besser verdienenden Stuttgartern sehr beliebten Hanglagen können nicht zusätzlich bebaut werden. Anderenfalls würde der Frischluftaustausch im Tal behindert und das Klima dort im Sommer noch unangenehmer werden. Aus dem gleichen Grund wird das Wohnhochhaus „Cloud No. 7“ mit seinen Luxusapartments im Europaviertel nördlich des Hauptbahnhofs die Ausnahme bleiben. Weitere Türme würden die Luftzirkulation behindern.

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Grünflächen werden Bauland

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