Trotz niedriger Zinsen nichts überstürzen
Bei Baukrediten lohnt das Nachbohren

Richtig aktuell klingt Rilkes Vers in diesem Herbst: „Wer jetzt kein Haus hat, baut sich keines mehr.“ Mal wieder wackelt die Eigenheimzulage, und Bauherren bekommen Kredite schon ab gut vier Prozent Effektivzins bei zehnjähriger Zinsfestschreibung. Zum Vergleich: In den vergangenen 20 Jahren lag der Schnitt bei 7,5 Prozent.

HB DÜSSELDORF. „Angesichts der einmalig günstigen Zinsen ist der Einstieg in die Baufinanzierung jetzt sehr zu empfehlen“, sagt Heinrich Bockholt, Finanzprofessor an der Fachhochschule Koblenz und Vorsitzender des Bundesverbandes Finanz-Planer. Überstürzen sollte man dennoch nichts: „Die Zinsen haben sich auf einem relativ niedrigen Niveau stabilisiert“, sagt Achim Reif, Bereichsleiter Immobilienwirtschaft beim Hypothekenverband.

Besonders günstige Konditionen bieten Online-Anbieter. Aber: „Einige Websites werben mit einem Lockvogelzins, den kaum jemand in Wirklichkeit erhält“, sagt der Finanzberater Horst Biallo. Vor allem jenen, die zum ersten Mal eine Immobilie finanzieren, sollten von den Anbietern absehen, die nur vermitteln und nicht beraten. Denn Hypothekenkredite beinhalten viele Stellschrauben, die den Zinssatz beeinflussen.

Gerade bei der Bewertung der Sicherheit, sprich der Immobilie, ist Verhandlungsgeschick gefragt. „Die meisten Leute kämpfen zu wenig, wenn es um den Beleihungswert geht“, sagt Finanzprofessor Bockholt. Der Beleihungswert berechnet sich aus dem erzielbaren Verkaufspreis abzüglich eines Sicherheitsabschlags. Der ist je höher, desto schlechter die Lage ist. Der Zins wiederum ist am günstigsten, wenn der künftige Besitzer nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes als Kredit aufnimmt – und wird entsprechend höher, wenn mehr finanziert wird. Die entscheidende Stellschraube ist dabei der Sicherheitsabschlag, den die Bank ansetzt. Bockholt empfiehlt, sich unbedingt kundig zu machen, ob die Bank den Beleihungswert nicht zu vorsichtig, das heißt zu niedrig kalkuliert. „Feilschen lohnt sich“, sagt Bockholt. Im Zweifel sollte man sich ein Gutachten leisten oder zumindest bei anderen Banken Vergleichsangebote anfordern.

Die monatliche Tilgungsrate orientiert sich am Alter des Kreditnehmers. Als Faustregel gilt: Mit 65, zum Rentenbeginn, sollte der Kredit abgetragen sein. Aber: Je niedriger die Zinsen, desto länger dauert paradoxerweise die Tilgung. Bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent und einer Tilgung von einem Prozent dauert die Abzahlung rund 37 Jahre. Läge der Zinssatz beispielsweise bei 7,5 Prozent, wäre der Kredit bei gleicher Tilgung bereits nach 28 Jahren abbezahlt. Also sollte der Häuslebauer die monatliche Rate möglichst hoch ansetzen und sich dabei an der bisherigen Sparquote und Kaltmiete orientieren. Zudem raten die Experten, die Eigenheimzulage gleich zu Anfang als Sondertilgung einzusetzen. Dieser Wunsch sollte dem Kreditinstitut rechtzeitig mitgeteilt werden, sonst kostet die Sondertilgung oft einen Aufschlag.

Angesichts der niedrigen Zinsen empfiehlt sich eine möglichst lange Kreditlaufzeit. Nicht nur wegen der längeren Tilgungsdauer, sondern auch, um die günstigen Konditionen länger zu sichern. „Ist der Zinsunterschied zwischen einer zehn- und einer fünfzehnjährigen Laufzeit nur gering, empfiehlt sich auf jeden Fall der längere Zeitraum“, sagt Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen. Der Grund: Sind die ersten zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung vorbei, kann der Bauherr auf Grund eines gesetzlichen Sonderkündigungsrechts jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten aussteigen und so den besten Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung abpassen.

Die Alternative sind Forward-Darlehen. Falls der Bauherr steigenden Zinsen befürchtet, kann er sich damit für ein erst in einiger Zeit fällig werdendes Anschlussdarlehen die Zinsen von heute sichern – gegen einen Aufschlag. Eine andere Möglichkeit der vorgezogenen Anschlussfinanzierung stellen Kredite dar, bei denen für eine gewisse Zeit keine Bereitstellungszinsen anfallen. In der Regel verlangen die Banken für die ersten drei Monate keine Bereitstellungszinsen, danach berechnen sie üblicherweise rund drei Prozent pro Jahr. Der Kreditnehmer bekommt dafür die gleichen Zinsen wie ein Neukunde, muss aber zusätzlich die anfallenden Bereitstellungszinsen bezahlen. „Die Liquiditätsbelastung ist höher“, sagt Max Herbst von der Finanzberatung FMH. „Und die tatsächliche Laufzeit des Kredits verkürzt sich um die Jahre bis zur Ablösung des Altdarlehens.“

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