Tschechien
Die Renditen sinken in Prag

Die tschechische Hauptstadt gerät zusehends in den Fokus risikoscheuer Investoren.

HB PRAG. In der tschechischen Hauptstadt Prag fällt ein Porsche so wenig auf wie in Frankfurt, in der Innenstadt buhlen die gleichen Einzelhandelsfilialisten um Kunden wie auf jeder x-beliebigen Shoppingmeile im Westen und die Büropaläste, die allenthalben in den Himmel wachsen, könnten so auch in Amsterdam, London oder Paris entstehen. Wer wissen will, was anders ist, wird auf den ersten Blick wohl am ehesten in Gaststätten fündig. In welcher westeuropäischen Metropole gibt es schon den halben Liter Bier für umgerechnet einen Euro?

Ein Blick auf Konjunkturdaten offenbart einen weiteren Unterschied. Das tschechische Bruttoinlandsprodukt wächst schneller als das westeuropäischer EU-Mitglieder - in diesem Jahr voraussichtlich um sechs Prozent. Ein verlässliches Rechtssystem und stabile politische Verhältnisse locken Immobilieninvestoren an - wovon die Hauptstadt besonders profitiert. Dass das Land dreieinhalb Monate nach der Parlamentswahl keine politische Führung hat und die Staatsverschuldung kräftig steigt, scheint ausländische Investoren kaum zu beunruhigen.

"Prag ist in den Fokus vieler Investmentgesellschaften geraten", stellt Peter Noack, Chef der Hochtief Development Czech Republic s.r.o., fest. Für den Immobilien-Investmentmarkt bedeutet das: Risikoabschläge beim Immobilienkauf sind passé. Die Preise gehen nach oben und weil gleichzeitig die Mieten stabil bleiben, sinken die Renditen auf Westniveau (s. Grafik). Auf dem Bürosektor sind es nurmehr sechs Prozent Rendite - und dennoch hält Bernhard Mayer, Geschäftsführer der in Mittel- und Osteuropa sehr aktiven Wiener Europolis Real Estate GmbH, es "für möglich, dass die Renditen noch weiter nach unten gehen". Eine Einschätzung, die die Analysten der internationalen Beratungsfirma Cushman & Wakefield teilen, die für Top-Immobilien aktuell Renditen von 5,75 Prozent notieren. Vor einem Jahr standen noch 7,75 Prozent zu Buche.

Auf dem aktuellen Niveau würden risikoscheue Investoren, etwa deutsche offene Immobilienfonds, von Prag angezogen, sagt Europolis-Manager Mayer. Wem Renditen auf diesem Niveau zu gering sind, der steigt ins - riskantere - Projektentwicklungsgeschäft ein und macht dann wohl die gleichen Erfahrungen wie Hochtiefs Tschechien-Experte Noack: "Vorvermietungen sind schwierig und werden seltener."

Die Leerstandsrate beträgt Zahlen des Immobilienberaters Jones Lang Lasalle (JLL) zufolge aktuell rund elf Prozent und ist damit gegenüber dem Vorjahr um etwa 2,5 Prozentpunkte gefallen. Druck auf die Mieten hat der sinkende Leerstand noch nicht ausgeübt und so lange stabile Mieten erwartet werden, muss kein potenzieller Mieter fürchten, dass sein Zögern bestraft wird. Die Analysten der IVG Immobilien AG nennen für Prag im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahr unveränderte Spitzen- und Durchschnittsmieten von 18,50 Euro bzw. 15 Euro je Quadratmeter (qm) und Monat. Die Angaben decken sich in etwa mit den Erhebungen von JLL. Der Ausblick von Lukas Schirl aus dem Prager JLL-Büro für die kommenden zwölf Monate lautet: "Die Höhe der Mieten in den meisten Teilmärkten bleibt unverändert." Zu den in Prag üblichen zusätzlichen Anreizen zählen drei bis sechs Monate mietfreie Zeit.

Europolis ist überzeugt, dass der Prager Büromarkt noch lange nicht gesättigt ist. In Prag kommen nach einer Analyse des Immobilieninvestors etwa 1,6 qm Büroraum auf einen Einwohner. In Wien seien es 5,5 qm. Allerdings werden die Mieter künftig andere sein als heute. "Die Nachfrage kommt künftig stärker aus dem Inland", sagt Rainer Eichholz, Sprecher der Geschäftsführung der Hochtief Projektentwicklung GmbH. Früher sei für Westfirmen gebaut worden, weil sie auf dem Prager Markt nicht genügend freien Büroraum in der von ihnen erwarteten Qualität gefunden hätten. Inzwischen finden tschechische Gesellschaften Gefallen am West-Standard. So stellt der Hochtief-Development-Czech-Chef Noack fest: "Das lässt sich am Mietermix beobachten. Mieter sind weniger Firmen, die Aktivitäten von Deutschland auslagern, sondern immer öfter bereits jahrelang in Prag tätige oder einheimische Firmen."

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