Umnutzung
Wohnungen als Alternative zu leeren Büros

Deutschlandweit nehmen die Büroleerstände in den Großstädten zwar ab. Dennoch kämpfen zahlreiche Bürohochburgen mit einem Sockel an unvermietbaren Flächen. Eine Lösung dafür ist die Umwandlung von Büro- zu Wohnraum. Diese Umnutzung ist technisch vergleichsweise einfach. Allerdings gibt es dabei einige Haken.

mfb FRANKFURT. Die Umwandlung von Büro- zu Wohnraum bietet eine Möglichkeit, den Leerstand zu bekämpfen. Denn Wohnungen ermöglichen konjunkturunabhängige Mieteinkünfte. Für Immobilien in Innenstadtlagen gilt zudem, dass sie dem aktuellen Trend zum Wohnen in der City entgegenkommen. Allerdings gibt es bei der Umwandlung auch einige Haken, wie etwa baurechtliche Bestimmungen und teils hohe Investitionen.

Der Hintergrund: Deutschlandweit nehmen die Büroleerstände in den Großstädten zwar ab. Dennoch kämpfen zahlreiche Bürohochburgen mit einem Sockel an unvermietbaren Flächen. So sind beispielsweise laut Beratungsfirma Atisreal in Frankfurt die Leerstandsflächen mit moderner Ausstattungsqualität zwar um gut neun Prozent zurückgegangen. Aber bei den unsanierten Büroräumen stieg der Leerstand um über acht Prozent.

Bei der Umwandlung in Wohnraum „muss der zukünftige Cash-Flow den notwendigen Investitionsaufwand rechtfertigen“, sagt Thomas Beyerle, Chefanalyst bei der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI). Das Ziel, durch Umnutzung Leerstände in nennenswertem Umfang abzubauen und preiswerten Wohnraum zu schaffen, lässt sich dabei ohne öffentliche Subventionen und ohne beträchtlichen Sanierungsaufwand kaum erreichen. Das hat eine Studie des Büros für Stadt- und Regionalplanung Baasner, Möller und Langwald im Auftrag der Stadt Frankfurt ergeben.

In deutschen Großstädten gibt es hierfür bislang nur wenige Beispiele – und das, obwohl die Umnutzung technisch vergleichsweise einfach ist. Ein Grund hierfür ist, dass die Büronutzung nach wie vor renditeträchtiger ist als Wohnen. Analyst Beyerle kennt noch ein weiteres Hemmnis: „Wer einmal eine Büronutzung aufgegeben hat und in Wohnen umgewandelt hat, für den gibt es kein zurück mehr.“

Dennoch gibt es immer wieder Planungen, wie beispielsweise aktuell in der Stadt Dresden. Hier sollen Büros in Pflegeheime umgewandelt werden. „Im Gegensatz zu einem Neubau ist diese Variante häufig kostengünstiger“, erklärt Eckhard Kaiser, Regionalleiter für Dresden beim Makler und Beratungsunternehmen Dr. Lübke.

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