Umzüge innerhalb der Stadtgrenzen
Berliner Bürolandschaft bleibt Binnenmarkt

Jan Hübler beschreibt mit starken Worten einen schwachen Markt: „Das Image Berlins als Regierungssitz wurde mit Blick auf das wirtschaftliche Potenzial eindeutig überstrapaziert. Die Erfahrung lehrt, dass auf diesem Image allein keine global wettbewerbsfähige Wirtschaftshochburg zu bauen ist“, sagt der Leiter der Bürovermietungsabteilung von Jones Lang LaSalle (JLL) in Berlin.

HB BERLIN. Die Nachfrage nach Büroflächen ist zwar im dritten Quartal nicht weiter zurückgegangen, doch sie bewegt sich auf extrem niedrigem Niveau. Rund 92. 000 Quadratmeter wurden zwischen Juli und September neu vermittelt. Das ist zwar ein wenig mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum, als nur 86. 500 Büroquadratmeter neue Nutzer fanden. Dafür gab aber die Spitzenmiete erneut nach. 20,50 Euro pro Monat und Quadratmeter werden derzeit in der Hauptstadt maximal gezahlt. Im Herbst 2003 waren es noch 22 Euro, im Herbst 2002 rund 25 Euro. Das ist ein Rückgang um 18 Prozent. „Wir haben hier einen Mietermarkt par excellence, mit Preisdruck in allen Lagen“, fasst Hübler zusammen. Auch der Leerstand wächst unvermindert an. Weniger durch spekulativ in Bau befindliche Projekte, als vielmehr deshalb, weil sich Berlins Mieter bei Neuanmietungen kleiner setzen. Insgesamt stehen laut JLL 10,3 Prozent der Einheiten leer.

Folge: Auch für Käufer, die auf dem Berliner Immobilienmarkt nach lukrativen Objekten Ausschau halten, sind Bürogebäude längst nicht mehr die erste Wahl. Vom gesamten Transaktionsvolumen, das 2003 mit gewerblichen Hauptstadtimmobilien erzielt wurde, hatten Büroobjekte nur noch einen Anteil von 60 Prozent. Im Jahr davor waren es noch 80 Prozent, meldet das Maklerhaus Aengevelt. 1,02 Milliarden Euro wurden im vergangenen Jahr mit dem Verkauf von Bürogebäuden umgesetzt, 8,6 Prozent weniger als in 2002.

Auch die Aussichten bleiben verhalten. So erwartet JLL, dass das jährliche Neuvermietungsvolumen von 380. 000 Quadratmetern Fläche nur erreicht werden kann, wenn Gesuche nach großen Flächen auch in Mietabschlüsse münden. Zu finden sind sie etwa am Leipziger Platz 1-3. Die spekulative Entwicklung der Württembergischen Versicherung wird im Herbst 2005 fertig gestellt. Sie umschließt die Südkurve des Potsdamer Platzes, so dass die Rückseite des Komplexes die Anschrift Potsdamer Platz 8-9 trägt. „Die Büros dort wären ideal für Unternehmen mit verschiedenen Töchtern oder Abteilungen“, sagt Jan-Frederik von Strünk, Makler bei FPD Savills in Berlin. 16. 700 Quadratmeter stehen dort noch zur Vermietung an, für 20 – verhandelbare – Euro pro Quadratmeter und Monat. Großzügige Einheiten wären auch im so genannten „Zürichhaus“ der Züricher Versicherung an der Friedrichstraße 181-184 zu haben, eine Bestandsentwicklung, die unter anderem mit dem Bau von 24. 000 Quadratmetern Bürofläche einhergeht.

Prominentester Büroflächenproduzent sind derzeit allerdings die USA. Anfang Oktober war Spatenstich für die neue Botschaft am Pariser Platz. Nach jahrelangem Tauziehen mit dem Berliner Senat – vor allem um Sicherheitsfragen – geht der Entwurf des renommierten amerikanischen Architektenbüros Moore, Ruble, Yudell aus Santa Monica in Kalifornien nun in die Realisierungsphase. 140 Millionen US Dollar lassen sich die Amerikaner ihre kleine Festung im Rücken vom Brandenburger Tor kosten. Im Frühjahr 2008 werden die wohl kostspieligsten Büroquadratmeter Berlins bezugsfertig sein.

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