Ungarische Immobilienmarkt
Budapester Wohnungen sind gefragt

Neben dem tschechischen und dem polnischen profitierte auch der ungarische Immobilienmarkt frühzeitig von der Öffnung Osteuropas nach Westen Anfang der Neunziger Jahre. Und ebenso wie in den beiden ehemaligen Bruderstaaten konzentrierte sich auch in Ungarn die Masse der Immobilieninvestoren von Anfang an auf die Hauptstadt.

DÜSSELDORF. Während es vor dem Fall des eisernen Vorhangs in Budapest keine nennenswerten Bürobestände gab, entwickelte sich die Situation Anfang der Neunziger Jahre dynamisch. "Viele der Immobilien, die damals eilig hochgezogen wurden, stehen heute jedoch leer, da sie nicht mehr dem heutigen Standard entsprechen", sagt Renate Kölbel, Geschäftsführerin bei Colliers Property Partners.

Die derzeitige Leerstandsquote ist mit 10,2 Prozent zwar immer noch hoch, konnte seit ihrem Höchststand Ende 2000 jedoch immerhin halbiert werden. "Nicht zuletzt die rückläufigen Fertigstellungsvolumina spielen dabei eine wichtige Rolle", erklärt Ben Bannatyne, Osteuropaexperte beim internationalen Immobilienberater Jones Lang Lasalle (JLL). "Während das durchschnittliche Fertigstellungsvolumen zwischen 2000 und 2004 bei 150 000 Quadratmetern (qm) lag, kamen 2005 nur noch rund 96 000 qm neue Bürofläche auf den Markt", so Bannatyne. Der Gesamtbestand an moderner Bürofläche vergrößerte sich damit in Budapest auf 1,87 Millionen (Mill.) qm. Für das laufende Jahr erwartet JLL durch die Fertigstellung von rund 180 000 qm allerdings wieder Druck auf die Leerstandsraten.

Allerdings bleibt die rege Neubautätigkeit dennoch hinter der Nachfrage zurück. So wurden im Rekordjahr 2005 237 000 Quadratmeter neu vermietet, "damit lag das Ergebnis 30 Prozent über dem durchschnittlichen Umsatz, der in den Jahren 2000 bis 2004 erzielt worden war", rechnet Bannatyne vor.

Viele Vermietungen der vergangenen Jahre sind nach Angaben der Ratingagentur Feri auf die Ersatzbeschaffung von Büroraum zurückzuführen. Mieter seien in neue, qualitativ hochwertigere Objekte umgezogen. Nachdem die Büromieten in der Innenstadt und in den Nebenlagen in den vergangenen Jahren überwiegend gesunken sind, sei zukünftig mit Steigerungen zu rechnen. Alte, kaum noch marktfähige Flächen werden den Leerstand aber auch weiterhin belasten.

Colliers erwarten ebenfalls eine moderate Erhöhung der Mieten für das laufende Jahr. "Die Ausweitung der neu zu schaffenden Flächen werden dabei keine oder nur geringe Auswirkungen haben", so Michael Smithing, Geschäftsführer bei Colliers International Ungarn. Besonders interessant seien Bereiche wie ZentralBuda, in denen nur geringe Neubautätigkeit herrscht. Smithing erwartet allerdings eine Zunahme der Leerstandsrate auf knapp 14 Prozent zum Ende des Jahres.

Budapest überzeugt ebenso wie Warschau durch seine Wirtschaftskraft. Im europäischen Vergleich von 62 von Feri untersuchten Standorten liegt Ungarns Hauptstadt gleich hinter Warschau auf Platz acht. Einen überraschenden ersten Platz belegt die Stadt dagegen im europäischen Vergleich der Wohnimmobilien. Zwar ist die Wohneigentumsquote in Ungarn inzwischen rückläufig, mit etwa 90 Prozent aber noch immer hoch. "Die Nachfrage bleibt stark, denn immer mehr Haushalte profitieren von steigenden Einkommen und wollen ihre Wohnsituation verbessern", so Thorsten Schilling, Direktor Real Estate Research bei Feri Rating & Research. Gefragt seien sanierte, zentrumsnahe Altbauwohnungen sowie Einfamilienhäuser in ruhigen Wohngegenden außerhalb der Innenstadt. In den nächsten Jahren sei mit moderaten Preissteigerungen zu rechnen, so Schilling. mad

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