Unter Wert geschlagen
Die Last leerstehender Büros

Deutsche Immobilienaktiengesellschaften werden ihre Gebäude in diesem Jahr weiter abwerten müssen. Davon sind Analysten überzeugt. Ergebniseinbrüche sind damit vorprogrammiert, denn Auf- und Abwertungen fließen in die Gewinn- und Verlustrechnung ein.

DÜSSELDORF. Das folgt aus der Bewertung der Gebäude mit Fair Value (Marktwert) nach der internationalen Rechnungslegungsvorschrift IFRS (International Financial Reporting Standards). Doch künftig sollen Bewertungsänderungen nicht mehr das Ergebnis verändern, sondern wie zu alter HGB-Zeit das Eigenkapital positiv oder negativ verändern. Das fordern die Analystenvereinigung DVFA, die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO und der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA), das Sprachrohr der Immobilienwirtschaft.

Als in den Jahren 2004 bis 2007 der Immobilienmarkt boomte, trieben die Gesellschaften ihre Gewinne mit Aufwertungen hoch. Nun, in der Krise, führt die Fair-Value-Bilanzierung zu Gewinneinbrüchen und ruiniert die Aktienkurse. Sowohl die früheren Aufwertungen als auch die jüngsten Abwertungen seien vom Kapitalmarkt nicht korrekt eingestuft worden, sagt Martin Beck von der BDO. Das heißt: Erst wurde an der Börse wegen erwarteter weiterer Aufwertungen mehr bezahlt, als das Vermögen abzüglich Schulden je Aktien (Nettovermögenswert, englisch abgekürzt NAV) wert war. Nun wird weniger bezahlt.

In der Praxis bedeutet der Fair-Value-Ansatz: Eine Immobiliengesellschaft, die im Vermietgeschäft Geld verliert, kann durch Aufwertungen von Gebäuden Gewinne ausweisen. Andererseits können Abwertungen einen profitablen Vermieter in die roten Zahlen drücken, so etwa geschehen beim Büroimmobilienkonzern IVG im vergangenen Jahr. Ein Jahr zuvor glänzte die IVG wie auch andere Gesellschaften mit Gewinnen, die zum Teil aus höher bewerteten Gebäuden resultierten. Doch solche Aufwertungen sind im Grunde genommen virtuelle Gewinne, denn sie lassen sich nicht ausschütten.

Um solche Ergebniseffekte künftig zu vermeiden, müsste die Bilanzregel IAS (International Accounting Standard) 40, ein Bestandteil der IFRS, geändert werden. Die Kritik an IAS 40 sei unabhängig von der gegenwärtigen Marktlage, betonen Vertreter der Initiative. Sie sucht Unterstützung beim Wirtschaftsprüferverband IdW, um die Änderungswünsche dem International Accounting Standards Board (IASB) vorzulegen. Dieses Gremium entscheidet dann über eine Reform. Eine Arbeitsgruppe bereite eine Verlautbarung zur Rechnungslegung von Immobiliengesellschaften vor, die sich auch mit IAS 40 befasse, bestätigte das IDW.

Dass Abwertungen ihre Ergebnisse verhageln, haben die Unternehmen selbst verschuldet. Die im Jahr 2004 eingeführten IFRS-Regeln zwingen nicht zur Marktbewertung. Vielmehr erlaubt IFRS auch die Bilanzierung nach den Herstellungs- und Anschaffungskosten (At-Cost-Ansatz) wie zu alten HGB-Zeiten. Wer diese Variante wählt, muss zwar auch Immobilienwerte veröffentlichen, aber nur im Anhang des Geschäftsberichts. Der Vorteil: Auf- und Abwertungen haben keinen Einfluss auf das Ergebnis. Unter den MDax- und SDax-Immobiliengesellschaften hat einzig die DIC Asset den At-Cost-Ansatz gewählt. So würde etwa IVG-Chef Gerhard Niesslein lieber heute als morgen vom Fair-Value- zum At-Cost-Ansatz zurück. Doch das geht nicht. Einmal Fair Value, immer Fair Value.

Die Vertreter von DVFA, ZIA und BDO betonen ausdrücklich, das Rad nicht zurück zur früheren HGB-Rechnungslegung drehen zu wollen. Ihre Vorschläge zur Reform orientieren sich an UK-GAAP, dem Bilanzierungsstandard britischer Gesellschaften. In Großbritannien, dem Land mit den meisten börsennotierten Immobilienunternehmen in Europa, ermitteln die Unternehmen wird wie bei IFRS den Marktwert ihrer Gebäude. Der Saldo aus Auf- und Abwertungen verändert aber nicht die Ergebnisrechnung, sondern wird mit einer erfolgsneutralen Neubewertungsrücklage verrechnet. Diese Neubewertungsrücklage ist Bestandteil des Eigenkapitals. Der Vorteil: „Hohe und von der Gesellschaft nicht planbare Ergebnisschwankungen werden dadurch vermieden“, plädiert BDO-Experte Beck für die Reform.

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