Unternehmen bringen ihre Gebäude ein – Immobilientrusts gelten nicht als Konkurrenz
Großinvestoren stecken mehr Geld in Immobilienspezialfonds

Der Markt für offene Immobilienspezialfonds wird nach Brancheneinschätzung weiter wachsen. Daran dürfte auch die Einführung von steuerbegünstigten Immobilienaktiengesellschaften, so genannten Real Estate Investment Trusts (Reits), nichts ändern.

HB DÜSSELDORF.„Die Einführung von Reits ist kein Grund, auf die Auflegung von Spezialfonds zu verzichten“, stellt Immobilienfondsexperte Till Entzian in einer noch nicht veröffentlichten Marktanalyse fest. Entzian führt die von Hans Karl Kandlbinder begründete und in der Branche eingeführte jährliche Studie fort.

Typische Spezialfondsinvestoren sind Versicherungen, Pensionskassen und -fonds, Banken sowie Stiftungen. Auf diese Investorengruppen zielen auch die deutschen Reits. Die Einführung der Reits wird sich aufgrund des möglichen Regierungswechsels verschieben. Statt zum Jahresanfang 2006 wird jetzt mit der Reits-Einführung im zweiten Halbjahr 2006 oder Anfang 2007 gerechnet. Ob Reits den Spezialfonds Marktanteile abnehmen können, ist umstritten. Die Reits-Befürworter von der Initiative Finanzstandort Deutschland erwarten, dass rund sieben Mrd. Euro Immobilienvermögen durch die Umwandlung von Spezialfonds in Reits überführt werden können. Dagegen hat das Beratungsunternehmen Feri Institutional Management nach einer Umfrage unter 116 institutionellen Anlegern mit 51 Mrd. Euro Immobilienvermögen im Herbst 2004 festgestellt, dass kaum Substitution stattfinden wird. Die Investoren sähen fast ausnahmslos Reits als ergänzende Anlagemöglichkeit an.

Allerdings bestehen in der Spezialfondsbranche Befürchtungen, dass Reits Wettbewerbsvorteile gegenüber Fonds erhalten. Zum einen soll die Fremdkapitalquote nicht beschränkt werden (s. „Kleine Unterschiede“). Zum anderen kommen Reits wohl in den Genuss von Steuervorteilen. So sollen die stillen Reserven bei einem Verkauf an Reits nur mit dem halben Steuersatz belegt werden. Die Fonds pochen auf Gleichbehandlung, weil sie dem Verkäufer sonst einen höheren Preis bieten müssten.

Letztlich werden beide Produkte von der Tendenz profitieren, dass institutionelle Anleger ihr Immobilienvermögen nicht mehr selbst managen wollen und deshalb in indirekte Anlageformen drängen. Die Bestandsimmobilien würden veräußert oder in Spezialfonds und andere Anlageformen überführt, sagt Entzian.

Für das Wachstum der Spezialfonds sprechen auch andere Untersuchungen. Die Umfrage von Feri Institutional Management unter institutionellen Anlegern hat auch ergeben, dass diese den Anteil an Spezialfonds innerhalb ihres Immobilienengagements bis 2007 deutlich von 18 auf 27 Prozent ausweiten wollen.

Eine jüngst abgeschlossene Studie des Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) geht von einem rasant wachsenden Anlagebedarf der Anbieter privater Altersvorsorge in Europa aus. Weil die Fonds „optimalerweise“ zehn bis 15 Prozent ihres Anlagevermögens statt der aktuellen 6,5 Prozent in Immobilien investieren sollten, rechnet CBRE einen jährlichen Immobilien-Anlagebedarf dieser Investorengruppe von 24 Mrd. Euro hoch. Auch davon dürften deutsche Spezialfonds, die erfolgreich im Ausland akquirieren, einen Teil abbekommen. Laut Entzian/Kandlbinder-Studie stellen Altersvorsorge-Anbieter wie Pensionskassen und Versorgungswerke mit knapp einem Drittel der Fondseinlagen die zweitgrößte Investorengruppe nach den Versicherern mit 56 Prozent.

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