US-Investmentmarkt
Preispoker um amerikanische Shopping-Malls

Die Preise für US-Gewerbeimmobilien sinken deutlich. Weil sich Käufer und Verkäufer nicht einigen können, läuft besonders auf dem US-Investmentmarkt für Einkaufszentren praktisch nichts. Die Käufer können in aller Ruhe warten bis die Preise weiter fallen.
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NEW YORK. Am Markt für gewerbliche Immobilien in den USA dürften die Preise für Einkaufszentren auf das Niveau der Jahre 2003 oder 2004 zurückfallen. Diese Einschätzung vertritt David E. Simon von der Simon Property Group. Dies wäre ein Preisrutsch von 23 Prozent.

Simon ist mit einem Portfolio im Wert von 3,8 Mrd. Dollar der größte Eigentümer von Shopping Malls in den USA und hält Ausschau nach möglichen Akquisitionen. „Es klafft immer noch eine deutliche Lücke zwischen Angebot und Nachfrage bei den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern“, sagt Simon. Verkäufer erwarteten Preise, wie sie noch Anfang 2008 gezahlt wurden. Die Preise dürften aber noch „bis auf das Niveau von 2003 oder 2004“ zurückfallen, prognostiziert Simon. Fallen die Preise auf das Niveau von 2004, wäre dies ein Rückschritt von 16 Prozent, bezogen auf das Preisniveau im Jahr 2003 ein Rutsch von 23 Prozent.

Der Verkauf von Einzelhandelsimmmobilien ist in den USA in der ersten Jahreshälfte um 71 Prozent gesunken, auf 3,6 Mrd. Dollar, hat das Marktforschungsunternehmen Real Capital Analytics ermittelt. Die Mitteilung von Glimcher Realty Trust in der vergangenen Woche, es werde das Lloyd Center – ein Einkaufszentrum in Portland, Oregon – für rund 192 Mio. Dollar verkaufen, sei ein Indikator, dass Käufer und Verkäufer langsam auf einen Nenner kommen, sagt Simon. Verkäufer verlangten längst nicht mehr einen Preis, der dem 20-fachen des Cash Flow des Shoppingcenters entspricht. Sie seien jetzt mit dem 12-fachen einverstanden und die Käufer ebenfalls.

Im Jahr 2003 sind Real Capital Analytics zufolge 120 regionale Einkaufszentren in den USA verkauft worden. 2004 wechselten 119 Objekte den Eigentümer. Dieses Jahr sind gerade einmal vier Shopping Malls an einen Käufer gegangen. Der Markt ist fast zum Erliegen gekommen, weil Unternehmen wie Simon Properties einfach abwarten bis die Preise weiter fallen, sagt Peter Slatin von Real Capital. „Die warten ab, um den letzten Dollar heraus zu quetschen, bevor sie sich ein Objekt greifen.

Simon Property ist nicht nur der größte Eigentümer von Shopping Malls, sonder auch der größte Real Estate Investment Trust der USA (Reit). Das Unternehmen mit Sitz in Indianapolis besitzt oder hält Anteile an 387 Immobilien mit einer Gesamtfläche von 24,4 Mio. Quadratmeter in Nordamerika, Europa und Asien. Der Marktwert von Simon Property beträgt 20,1 Mrd. Dollar und der Aktienkurs ist dieses Jahr um 38 Prozent gestiegen. Im zweiten Quartal wies Simon Property einen Nettoverlust von 20,8 Mio. Dollar aus. Dennoch stehen in der Bilanz 3,8 Mrd. Dollar an Barmitteln, die für Akquisitionen eingesetzt werden können. Im Blick hat Simon dabei seinen größten Rivalen, General Growth Properties, der zurzeit ein Insolvenzverfahren durchläuft. Womöglich werde man versuchen, Objekte aus dem Portfolio des Shopping-Mall Betreibers aus Chicago zu erwerben, sagt Simon.

Die Belegung der eigenen Einkaufszentren ist von 91,8 Prozent vor einem Jahr auf aktuell noch 90,9 Prozent zurück gegangen. Bei den hochwertigsten Einkaufszentren ist der Umsatz pro Quadratfuß von 510 Dollar auf 493 Dollar gefallen. „Es ist zu früh für uns, die Rezession für beendet zu erklären“, sagt Simon. Er hofft aber, dass die Weihnachtssaison besser als erwartet verlaufen könne. „Der Verbraucher ist immer noch unter Druck“, so Simon. Die Arbeitslosigkeit müsse erst sinken, bevor der private Konsum wieder anziehen werde. Bloomberg

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