Verbriefung
Keine Bange vor steigenden Zinsen

Der Handel mit Mietwohnungen bleibt schwungvoll. Morgan Stanley (MS) schätzt, dass rund zwei Millionen Wohnungen in Deutschland zum Verkauf anstehen. In den nächsten fünf bis sechs Jahren könnte etwa die Hälfte den Besitzer wechseln, meinen die Immobilienexperten der Investmentbank.

HB DÜSSELDORF. Es kommt hinzu, dass viele Mietwohnungsblöcke inzwischen zum zweiten Mal innerhalb kurzer Frist verkauft werden. Das private Forschungsinstitut Bulwien-Gesa schätzt, dass 55 Prozent der 380 000 im vergangenen Jahr verkauften Einheiten mindestens zum zweiten Mal gehandelt wurden. Die zunehmende Konkurrenz der Käufer bescherte den Verkäufern dabei steigende Erlöse (s. Grafik).

Die treibenden Kräfte hinter der Nachfrage, die bis heute von ausländischen Interessenten dominiert wird, sind die Differenz zwischen Mietrendite und Fremdkapitalzinsen, die Erwartung steigender Mieten auf Grund knapper werdenden Wohnraums (s. Forscher sind ...) und die vergleichsweise immer noch günstigen Wohnraumpreise in Deutschland.

Wie sehr der Spread zwischen Zinsen und Mietrendite das Geschäft treibt, machte Ralph Winter, Geschäftsführer des Finanzinvestors Cerberus Deutschland kürzlich auf dem Immobilienkongress Quo Vadis in Berlin deutlich: „Viterra wäre nicht zu diesem Preis verkauft worden, wenn nicht eine sehr aggressive Finanzierung dahinter gestanden hätte.“ Will heißen: Der Eigenkapitaleinsatz des Käufers Deutsche Annington war wohl gering. Befürchtungen, steigende Zinsen könnten angesichts des hohen Fremdkapitaleinsatzes der Investoren den Schwung aus dem Wohnungshandel nehmen, weisen Experten zurück. „Zinssteigerungen werden den Markt nicht zum Erliegen bringen“, sagte Wolfgang Schäfers, Leiter Immobilien-Investment-Banking der Privatbank Sal. Oppenheim, in Berlin. Quadratmeterpreise von 700 bis 750 Euro seien auch bei bis zu fünf Prozent Kreditzinsen gezahlt worden. Verbriefungen, bei denen Kredite zu einem Portfolio zusammengefasst und als Anleihe ausgegeben werden, senkten die Finanzierungskosten nochmals.

MS erwartet zwar im Laufe dieses Jahres einen Anstieg der Fremdkapitalzinsen um einen Prozentpunkt. „Aber der Spread zwischen Renditen und Zinsen bleibt weiterhin positiv“, heißt es in einer MS-Studie. Ein Beispiel: Selbst Corpus, die für die Wohnungsgesellschaft der Berliner Verkehrsbetriebe GHG Wohnen angeblich das 18-fache der Jahresnettomieterträge zahlte, erreicht damit noch eine anfängliche Mietrendite von 5,5 Prozent. Bei geschätzten Kreditzinsen von weniger als vier Prozent und einem angenommenen Eigenkapitalanteil von zehn Prozent ist eine zweistellige Eigenkapitalrendite möglich, sofern die Instandsetzungs- und Verwaltungskosten nicht übermäßig hoch sind.

Diese können, so MS von durchschnittlich 20 bis 25 Euro/Quadratmeter (qm) durch „professionelles Management“ auf 15 bis 20 Euro/qm gesenkt werden. Während zurzeit 120 bis 150 Wohnungen durch einen Angestellten verwaltet würden, ließe sich diese Zahl auf 180 bis 200 Wohnungen erhöhen, heißt es weiter. Entscheidend ist das Volumen: „Ein Investor braucht 5 000 bis 10 000 Wohnungen, um einen Effizienzschub zu erreichen“, stellte Corpus-Geschäftsführer Michael Albertz in Berlin fest.

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