Vergaberecht
Hürden für Großprojekte

Mittels eines städtebaulichen Vertrages wollte die Gemeinde Ahlhorn den künftigen Eigentümer ihres Militärflughafens verpflichten, den Standort weiter als Flughafen zu nutzen. Doch der Klage eines unterlegenen Interessenten hielt dieser nicht stand. Ein Urteil mit weit reichenden Folgen.

OLDENBURG. Mit dieser Entwicklung hatte man in der niedersächsischen Gemeinde Großenkneten nicht gerechnet. Als der Bund als Eigentümer des Militärflughafens im kleinen Ort Ahlhorn nahe Oldenburg den Verkauf des Geländes beschloss, einigte man sich in der zuständigen Gemeinde Großenkneten darauf, mögliche Investoren darauf zu verpflichten, den Standort weiter als Flughafen zu nutzen. Rechtliches Instrumentarium sollte ein städtebaulicher Vertrag zwischen Gemeinde und künftigem Investor sein. Als die Angebote auf dem Tisch lagen, wurden folgerichtig jene aussortiert, die für das Gelände alternative Nutzungen vorsahen. Schon bald beschränkten sich die Verhandlungen auf nur einen Bieter. Ein unterlegener Interessent erstritt vor dem OLG Düsseldorf einen für ihn positiven Richterspruch: Das Vorhaben muss erneut und europaweit ausgeschrieben werden, ein städtebaulicher Vertrag genügt nicht.

Ein Urteil mit weit reichenden Folgen, befürchtet Rechtsanwalt Markus Deutsch von der Kanzlei Gleiss Lutz in Frankfurt: „Andere OLG dürfen von diesem Urteil nur abweichen, wenn sie ihre Fälle dem BGH zur Entscheidung vorlegen. Damit werden nahezu alle städtebaulichen Verträge vergabepflichtig.“

Tatsächlich ruhen seit kurzem einige Großprojekte, beobachten auch die Vergaberechtsspezialisten der Kanzlei Fritze Paul Seelig (FPS). „Betroffen sind vor allem öffentliche Grundstücksverkäufer“, erläutert FPS-Rechtsanwältin Annette Rosenkötter. Aber auch private Veräußerer können betroffen sein, wenn sie eng mit der Kommune kooperieren. „Sie werden künftig sehr sorgfältig abwägen müssen, ob die Vorteile einer engen Kooperation das Risiko rechtfertigen, ein formelles Ausschreibungsverfahren durchführen zu müssen“, erwartet die Anwältin. Sie warnt, dass es sich um einen öffentlichen Bauauftrag handelt, der europaweit ausgeschrieben werden muss, sobald die öffentliche Hand mit ihrem Engagement zumindest ein mittelbares Eigeninteresse verfolgt, etwa eine geordnete städtebauliche Entwicklung.

Das Urteil blockiert aber nicht nur geplante Projekte. Auch bereits abgeschlossene Verträge könnten als nichtig oder sittenwidrig eingestuft werden, prognostiziert Rechtsanwalt Markus Deutsch: Verträge werden nichtig, wenn der Auftraggeber nicht vor Unterzeichnung alle Interessenten, von denen Angebote eingeholt wurden, über den bevorstehenden Zuschlag unterrichtet. Handelt der Auftraggeber in bewusster Missachtung des Vergaberechts, wird der Vertrag sittenwidrig. „Aus dem Europarecht kann sich die Verpflichtung ergeben, nach nationalem Recht wirksame Verträge vorzeitig zu beenden“, glaubt Deutsch.

Trotz des restriktiven Ansatzes der Düsseldorfer OLG-Entscheidung bleibt Spielraum, Projekte auch ohne Ausschreibung zu realisieren meint Rechtsanwältin Rosenkötter: „Findet die Auswahl des Investors bei Veräußerung durch einen Privaten ohne formale und inhaltliche Einbeziehung der Kommune statt, und schließt dieser dann mit der Kommune einen städtebaulichen Vertrag über die planungs- und sonstigen genehmigungsrechtlichen Voraussetzungen, wäre eine Ausschreibungspflicht weder für das Veräußerungsgeschäft noch für den städtebaulichen Vertrag gegeben.“ Dass private Veräußerer gerne mit den Kommunen kooperieren, liegt nach Ansicht der FPS-Anwältin auch an der Aussicht auf höhere Verkaufserlöse, sobald konkrete Perspektiven für die Baurechte bestehen. Um diesen Effekt zu erhalten, könne der Grundstückskaufvertrag vom Kaufpreis für ein unentwickeltes Grundstück ausgehen und eine Dynamisierung vorsehen, sobald bestimmte Entwicklungserfolge eintreten.

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