Verkäufe der Deka lösen Diskussion über Wertgutachten aus
Offene Immobilienfonds bereinigen ihre Portfolios

Der Verkauf von zwei großen Objekten durch den Deka-Immobilien Fonds heizt die Diskussion um die Bewertungsmethoden für die Branche erneut an. Die Deka Immobilien Investment GmbH teilte gestern mit, sie habe ein Shopping-Center in Glasgow und das Londoner Lloyd’s-Gebäude für umgerechnet 720 Mill. Euro veräußert, was zur weiteren Stabilisierung des Fonds beitrage.

DÜSSELDORF. Die erzielten Verkaufspreise lagen auf beziehungsweise über den Verkehrswerten, die der von Gesetzes wegen tätige Sachverständigenausschuss ermittelt hatte. Brisant ist aber, dass die Preise die Wertansätze der externen Wirtschaftsprüfer um fast 120 Mill. Euro übertreffen. Die Wirtschaftsprüfer waren im Auftrag der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) tätig geworden. Sie nahmen nicht alle Objekte unter die Lupe, ermittelten aber für die verglichenen Objekte in der Summe einen Abwertungsbedarf von 700 Mill. Euro gegenüber den Wertansätzen der internen Gutachter. Diese Differenz muss nun um 120 Mill. Euro korrigiert werden. Die Wirtschaftsprüfer hatten strengere Maßstäbe angelegt und eine geringere Nutzungsdauer der Objekte sowie höhere Mietausfallrisiken angesetzt. Gernot Archner, Geschäftsführer des BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen e.V., nahm die Verkaufspreise mit Genugtuung auf: „Es zeigt, dass die Ermittlung von Kontrollwerten ein Irrweg ist.“ Kritiker der Branche vermuten seit Monaten, dass die Sachverständigen die Bestände der Fonds aus Rücksicht auf die Interessen der Fondsgesellschaften nicht genügend abwerten.

Die Performance des Deka-Immobilien steige durch die Veräußerung der beiden Objekte um 0,25 Prozent und werde „ganz sicher die prognostizierten zwei Prozent erreichen“, sagte eine Dekabank-Sprecherin. Der Verkauf einer weiteren Liegenschaft im Inland werde demnächst mitgeteilt.

Der Verkauf der Deka-Objekte belegt einen aktuellen Trend: Offene Immobilienfonds, einst klassische Bestandhalter, werden mehr denn je zu Verkäufern. „Viele Fonds müssen ihre Portfolien umbauen“, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Maklers Dr. Lübke GmbH. „Bei dem einen oder anderen Fonds werden die Verkäufe von deutschen Immobilien die Käufe sogar übertreffen“, erwartet er. Auch Norbert Müller, Leiter Kapitalmarkt Deutschland beim Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang Lasalle (JLL), sagt: „Deutsche Investoren – vor allem offene Fonds und Versicherungsgesellschaften – werden ihre Portfolien bereinigen und Immobilien verkaufen. Und zwar nicht nur ältere, sondern auch moderne, im Markt gut positionierte Objekte.“

Das hat mehrere Gründe: Zum einen gilt es, kleinere Objekte abzustoßen, um Verwaltungskosten zu sparen – ein Weg, den die Dresdner-Bank Tochter Degi Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds bereits beschritten hat. Ein weiterer Grund ist, dass die Fonds noch immer zu stark auf Bürobauten setzen.

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