Verkaufspreise schwer zu ermitteln
Branche sucht nach Hauspreis-Index

Mit der zunehmenden Nachfrage ausländischer Investoren nach Wohnimmobilien steigt auch das Interesse an Wohnimmobilien-Indizes. Doch Deutschland hat hier im Vergleich zu Großbritannien oder Holland noch kein geeignetes Produkt.

HB FRANKFURT. "Es gibt immer noch keinen Leitindex für Deutschland", weiß Thomas Beyerle, Leiter Research & Strategie der Immobilienfondsgesellschaft Degi. Hier werde sich aber seiner Ansicht nach in den kommenden zwei Jahren einiges entwickeln. Auch Rudolf Ridinger, Direktor des Verbands der Süddeutschen Wohnungswirtschaft (VDW Südwest) teilt diese Meinung: "Es gibt auch für Wohnungsgesellschaften keine zentrale Orientierung."

Doch gerade im wohnwirtschaftlichen Bereich herrscht im Ausland eine deutlich bessere Markttransparenz. Ein Wohnimmobilien-Index könnte Licht ins Dunkel bringen. Darüber hinaus wäre er eine Benchmark für Mieter und Käufer, für Wohnungsbaugesellschaften und auch für Fonds und Derivate. Deren Ziel wäre es schließlich, einen derartigen Index zu schlagen.

Die Indizes, die sich derzeit auf dem Markt befinden, sind nicht unbedingt zuverlässige Indikatoren, um die tatsächliche Entwicklung des deutschen Wohnungsmarktes abzubilden. Gängige Datenreihen wie der Deutsche Eigentums-Immobilien-Index (Deix), den das Forschungsinstitut Gewos für das Ifs Städtebauinstitut erstellt, oder der Wohnimmobilien-Index von Bulwien-Gesa differenzieren beispielsweise nicht zwischen Neubau und Bestand. Zudem werden beide nur einmal pro Jahr publiziert. Der deutsche Immobilienindex DIX, den die IPD Investment Property Databank veröffentlicht, ist ebenso wenig für Wohnimmobilien geeignet. Denn im Gegensatz zu seinem holländischen Kollegen, der zu über 40 Prozent Wohnimmobilien beinhaltet, bildet er nur rund zehn Prozent dieser Immobilienart ab.

Darüber hinaus haben die meisten Indizes das Problem, dass die Aussagen zur Wertentwicklung von Wohneigentum oftmals auf Schätzungen beruhen. Denn die tatsächlichen Transaktionspreise werden in keinem Zentralregister erfasst. Somit werden meist die Angebotspreise von Immobilienanzeigen aus Zeitungen oder dem Internet verwendet. Doch die sind häufig zu hoch. "Über reale Verkaufspreise bei Wohnimmobilien ist in Deutschland nichts bekannt", meint Beyerle.

Seit März vergangenen Jahres ermittelt nun der Allfinanzdienstleister Hypoport AG, an der sich jüngst die Postbank mit knapp zehn Prozent beteiligte, einen monatlichen Hauspreisindex für Gesamtdeutschland. Damit stellt dieser Index die bundesweite Preisentwicklung von Wohneigentum dar. Die Daten stammen von realen Immobilientransaktionen. "Der Index enthält echte Preise, die echt gehandelt worden sind, sagt Hypoport-Gründer Thomas Kretschmar.

Der Schlüssel heißt "Europace": Die Vermittlungsplattform fungiert als Schnittstelle zwischen Vertrieben und Darlehensgebern und liefert die für den Index notwendigen Daten. Zwar soll im kommenden Jahr der Index auch regional abgebildet werden, doch dann bleibt immer noch die Frage, ob auch dieser Wohnimmobilien-Index wirklich ein geeignetes Produkt ist. Denn mit einer Marktabdeckung von zehn Prozent behauptet Hypoport zwar, repräsentativ zu sein, aber tatsächlich ist es eben doch nur ein Bruchteil des Marktes. Und das ist bislang das Problem der meisten Wohnimmobilien-Indizes.

Doch wie müsste ein geeigneter Index dann eigentlich aussehen? "Das Wichtigste ist, dass er regelmäßig in kurzen Zeitabständen erscheint", konstatiert Beyerle. Er hält eine regionale Ausgestaltung für gar nicht so wichtig, da sich Wohnimmobilien in ihrer Bauqualität innerhalb Deutschlands sehr ähnlich sind. "Ein Reihenhaus in Kiel ist genauso gut gebaut wie eines in Garmisch." Nur die Bodenpreisentwicklung und die Angebotssituation schaffen die regionalen Preisunterschiede. "Ein Index soll auch kein Instrument sein, um aktuelle Marktpreise aufzuzeigen, sondern er soll vielmehr Tendenzen herausstellen und Trends aufzeigen", erklärt Ridinger.

Bewertungen gewinnen aber im Bereich Wohnimmobilien sowohl bei institutionellen als auch bei privaten Investoren immer mehr an Bedeutung. Beyerle rechnet deshalb mit zwei bis drei weiteren Indizes im laufenden Jahr.


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