Vermieter profitieren vom wachsenden Umsatz der Einzelhändler auf der grünen Wiese
Fachmärkte ziehen Investoren an

Während deutsche Büroimmobilien ihren Eigentümern derzeit wenig Freude bereiten, sind Fachmärkte auf der „grünen Wiese“ echte Renner. „Sie haben sich eben deutlich besser als andere Betriebsformen im Einzelhandel entwickelt“, erklärt Joachim Stumpf, geschäftsführender Gesellschafter der Münchener IPH Immobilien- und Projektentwicklung für Handel und Gewerbe GmbH, diesen Trend. Tatsächlich wird in den „Flachmännern“ stetig mehr umgesetzt als in Fachgeschäften.

HB DÜSSELDORF.Fachmärkte steigerten nach der aktuellen Analyse von IPH und der Kölner BBE Handelsberatung im Jahr 2003 ihren Umsatz um 2,1 Prozent. Fachhändler und Kaufhäuser büßten Umsatz ein. Auch im Langfristvergleich steht der Fachmarkt deutlich besser da als der Einzelhandel insgesamt.

Mehr Umsatz nützt dabei nicht nur dem Händler, sondern auch dessen Vermieter. Weil die Mieten zumindest anteilig an die Umsatzentwicklung gekoppelt sind, profitiert auch er von den guten Geschäften seines Mieters. Umgekehrt treibt es auch die großen Handelskonzerne in die Fachmarktzentren: Lebensmitteldiscounter, Möbel-, Bau- und Elektronikmärkte, Schuh- und Textilanbieter, sie alle machen auf der „grünen Wiese“ gute Geschäfte.

Doch das Angebot an geeigneten Flächen ist knapp und wird dies wohl auch bleiben. Denn die ohnehin rigide Genehmigungspraxis der Kommunen verschärft sich wegen des jüngst novellierten Baugesetzbuches weiter. „Binnen ein bis zwei Jahren eine Baugenehmigung für ein Fachmarktzentrum zu bekommen, gleicht einem Sechser im Lotto“, sagt etwa Bernhard Schoofs, Vorstand der Hahn-Immobilien-Beteiligungs AG, Bergisch Gladbach. Die Genehmigungszeiträume variierten zwischen drei und acht Jahren. Die Unternehmensgruppe betreibt seit 1982 das Geschäft mit großflächigen Einzelhandelsimmobilien und hat seitdem 130 geschlossene Immobilienfonds mit einem Investitionsvolumen von mehr als 1,5 Mrd. Euro aufgelegt.

Die starke Reglementierung des Marktes sei jedoch gleichzeitig seine Stärke, betont Martin Brieler, Marketingchef der seit 1980 in diesem Segment tätigen Münchener ILG Planungsgesellschaft für Industrie- und Leasingfinanzierungen. Die ILG hat bis heute 30 Publikumsfonds mit einem Investitionsvolumen von gut 525 Mill. Euro emittiert. „Mieter wissen um das knappe Angebot und sichern sich einen Standort daher sehr langfristig.“ Vertragslaufzeiten zwischen zehn und 15 Jahren seien üblich, Lebensmitteldiscounter binden sich teilweise sogar bis zu 20 Jahren. „Das schafft Investitionssicherheit.“ Überdies seien Mieter auch deshalb wenig motiviert, einen Standort aufzugeben, weil der Anteil der Miete am Umsatz im Laufe der Zeit abnehme. Beim vertraglich vereinbarten Anstieg der Miete würden inflationsbedingte Umsatzsteigerungen häufig nur zu 60 Prozent berücksichtigt. Bei stetig steigenden Erlösen sei es daher attraktiv, mindestens bis zur Neuverhandlung des Vertrages zu bleiben, oft aber auch darüber hinaus, widerspricht er dem Vorurteil, „Flachmänner“ hätten nach maximal 25 Jahren keine Chance mehr auf Anschlussvermietung.

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