Vermietung und Verkauf von Fondsobjekten
Zwischen Immobilienberatern und Fondsgesellschaften kriselt es

er Vorwurf der Dienstleister: Vor allem leer stehende Fondsimmobilien würden von ihren Eigentümern oft so schlecht betreut, heißt es aus unterschiedlichen Quellen, dass Mietverträge gar nicht erst zu Stande kämen. Auch seien die Vertragsprozeduren zu langwierig:

DUISBURG. Selbst kleine Verträge über 100 Quadratmeter Fläche müssten bei einigen Gesellschaften den gesamten Genehmigungsweg bis zum Vorstand gehen. Das dauere oft Wochen, und dann springe der Mieter ab. Leerstände seien in Anbetracht solcher Verschlepppungstendenzen teilweise selbst verschuldet.

Auch der Verkauf von Fondsobjekten ziehe sich oftmals unnötig lange hin, entweder, weil Objektunterlagen nicht komplett vorlägen oder den Kaufinteressenten unsortiert zur Verfügung gestellt würden. Dies geschehe oft, um Beratungskosten für die Vendor Due Diligence, die Prüfung und Bewertung der Liegenschaften durch den Anbieter, zu sparen. In einem solchen Fall prüfen nur die vom Käufer beauftragten Gutachter die Objekte mit dem Ziel, Risiken für den Käufer zu minimieren und einen angemessenen Preis zu finden. Fehlen Unterlagen, oder sind Immobilien nur zur Hälfte vermietet, gibt es Wertabschläge.

Besonders in der Kritik stehen bei Beratern offenbar Deka Immobilien und DB Real Estate. Diese treten solchen Anwürfen indes entgegen. „Wir arbeiten erfolgreich mit externen Dienstleistern wie Maklern und Consultants zusammen. Ein Beleg hierfür sind die jüngsten Immobilienverkäufe in Deutschland“, sagt Pressesprecher Tim-Oliver Ambrosius. Träfen die Vorwürfe zu, wären Transaktionen mit derart vielen Immobilien in so kurzer Zeit und auch nicht zu diesem Preis durchführbar gewesen. Und in der Tat: Gerade vor drei Tagen hat die DB Real Estate sechs Büroobjekte zum Preis von 500 Millionen Euro an die britische Investmentgesellschaft Eurocastle verkauft.

Auch Reinhardt Gennies, Vorsitzender der Geschäftsführung der Deka Immobilien, lässt die Klagen der Berater nicht auf sich sitzen. Just vergangene Woche habe die Deka ihr Immobilienpaket „Herkules“ verkauft. Damit habe sich die Sparkassen-Tochter seit seinem Antritt vor elf Monaten von Immobilien im Wert von vier bis fünf Milliarden Euro getrennt. „Schneller und effizienter wird das kaum zu machen sein“, sagt Gennies.

Makler sehen darin indes eine bloße „Gunst der Stunde“. Der Markt spiele der Deka in die Hände, weil der Appetit ausländischer Käufer immer noch groß sei. Vor drei Jahren sei ein Verkauf deutlich schwieriger gewesen, so der Investment-Chef eines großen Immobilien-Beraters. Unbestätigten Angaben zufolge zahlte Finanzinvestor Oaktree für das Herkules-Paket 1,1 Milliarden Euro. Schlägt ein Käufer für das zweite Paket Hannibal zu, könnten noch einmal 700 Millionen Euro in die Deka-Kassen fließen.

Gennies bestätigt, dass Bieterverfahren oder eine Vendor Due Diligence intern erbracht würden. Man habe den Outsourcing-Aufwand in der Verwaltung der deutschen Objekte innerhalb von elf Monaten um 50 Prozent reduziert. Gemeint sind damit jene Kosten, die durch die Vergabe von Immobilien-Management-Aufgaben an externe Makler und Berater verursacht worden waren. Diese Leistungen würden nun eigene Mitarbeiter erbringen. Daher vermutet Gennies in der Makler-Schelte eine „billige Retourkutsche“. Die Unternehmen hätten große Aufträge verloren und schlügen auf diese Weise zurück.

An der Auftragslage der beiden wichtigsten Dienstleister der Kapitalanlagegesellschaft – Atisreal und Jones Lang Lasalle (JLL) – hat sich bisher indes so gut wie nichts geändert. „Wir betreuen unverändert Deka-Fondsobjekte mit einem Volumen von 300 000 Quadratmetern“, sagt Detlef Kalthoff, Geschäftsführer der Atisreal Property Management GmbH. Rund 30 Immobilien mit einer Flächengröße von etwas mehr als 300 000 Quadratmetern stünden seit Jahren unter der Betreuung von Jones Lang Lasalle, bestätigt auch Markus Reinert, International Director und Leiter Management Services bei JLL in Deutschland. Es sei richtig, dass die Deka einige Objekte in Hamburg, Berlin und Frankfurt am Main wieder selbst betreue. Auswirkungen auf den eigenen Auftragsbestand habe dieses Insourcing bisher jedoch nicht gehabt. „Durch die aktuellen Paketverkäufe rechnen wir natürlich mit Verschiebungen“, räumt Reinert indes ein. Er geht aber davon aus, dass JLL die entsprechenden Liegenschaften im Auftrag der neuen Eigentümer weiter managen werde.

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