Versicherer mischen den Markt auf
Assekuranz schichtet in Immobilien um

Die deutschen Versicherer und Pensionskassen sind fest entschlossen, mehr Geld in Immobilien zu investieren. Nach hohen Verlusten im ersten halben Jahr wollen sie den Anteil von Beton und Steinen an ihren Kapitalanlagen erhöhen. Und sie werden dies mehr denn je durch indirekte Anlagen wie etwa Fonds tun.

DÜSSELDORF. Laut dem Trendbarometer der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young (E&Y) "Immobilienanlagen der Assekuranz 2008" wollen 63 Prozent der befragten mittelgroßen Versicherer die Immobilienquote erhöhen, 26 Prozent sie konstant halten. Im Schnitt soll die Immobilienquote im nächsten Jahr um gut zehn Prozent klettern und dann nach Verkehrswerten betrachtet 7,35 Prozent betragen. Indirekte Anlagen werden bevorzugt. Rund 70 Prozent der Unternehmen wollen ihr Ziel über Investitionen in Immobilienspezialfonds, jeweils 30 Prozent über geschlossene Immobilienfonds und Immobilien-Private-Equity-Gesellschaften erreichen. Nur 40 Prozent haben Gebäude auf der Einkaufsliste (Mehrfachnennungen möglich). E&Y errechnet daraus, dass die Quote der indirekten die der direkten Anlagen im nächsten Jahr überflügeln und 3,74 zu 3,61 Prozent betragen wird.

Pensionskassen liefern das gleiche Bild: Die Mitglieder des Verbandes der Firmenpensionskassen (VFPK) haben sich zum Ziel gesetzt, die Immobilienquote von aktuell fünf bis sieben Prozent auf zehn Prozent zu steigern - überwiegend über Fonds. Die Verbandsmitglieder verwalten rund 39 Mrd. Euro. Auch die ersten Zahlen der jüngsten Studie von Berater Till Entzian zu Investitionen in Immobilienspezialfonds belegen, dass Versicherer ihre Immobilienquoten steigern.

Die künftige Dominanz der indirekten Anlage ist zwangsläufig. Um das Risiko zu senken, verteilen Versicherer wie Altersvorsorge-Gesellschaften ihre Immobilieninvestments regional wie auch nach Nutzungsarten. Das ist für kleinere Versicherer und Pensionskassen nur möglich, wenn ihre Vermögen in Fonds gepoolt werden, die dann in mehrere Objekte investieren.

Doch der Trend hat auch große Gesellschaften erfasst. So stehen bei der Allianz Immobilien, jahrelang eiserne Verfechterin der Direktanlagestrategie, nach eigenen Angaben "indirekte Immobilienanlagen obenan". Aktuell sind Allianz-Gesellschaften mit rund 4,8 Mrd. Euro, davon nur 15 Prozent im Ausland, nahezu komplett direkt in Immobilien investiert. Aus aktuell 2,3 Prozent Immobilienquote sollen sieben Prozent werden, und der Auslandsanteil soll auf 60 Prozent klettern. "Heute haben die Versicherer 25 Prozent ihrer Immobilieninvestitionen im Ausland getätigt. Vor fünf Jahren war die Auslandsquote marginal", sagt Bernhard Berg, Vorsitzender der Kommission Grundbesitz im Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV).

Wahrscheinlich wären Versicherer und Pensionskassen ihrem Ziel schon viel näher, wenn die Fonds mit ihren Geboten zum Zug gekommen wären. Doch diese eigenkapitalstarken Vehikel zogen gegenüber hoch fremdfinanzierten Anlegern häufig den Kürzeren. Letztere konnten dank billiger Kredite höhere Preise bieten. Die Immobilienfonds riefen weniger Geld bei ihren Kunden ab als erwartet. "Das führte oft zu Streit", sagt VFPK-Vorstand Norbert Schulte-Mattler. Doch höhere Preise zahlen und so in weniger rentierliche Gebäude investieren wollten die Versicherer, die auch in den Anlageausschüssen der Fonds sitzen, nicht.

Nun dominieren zwar eigenkapitalstarke Investoren auf dem Immobilienmarkt, wozu die Spezialfonds zählen. Leichter haben es die Versicherer dennoch nicht: "Der Wettbewerb um gute Immobilien ist größer geworden", beobachtet GDV-Fachmann Berg. Und er werde es auch bleiben, weil nun Staatsfonds, die über riesige Mittel verfügten, auf den Markt drängten.

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