Viele Immobilien noch im Eigentum der Unternehmen
Morgan Stanley glaubt an deutschen Immobilienmarkt

Der Einzelhandelsriese Metro unternimmt der Konzern den zweiten Anlauf zum Verkauf seines Immobilienpakets mit einem geschätzten Marktwert von 3 Mrd. Euro. Der Fall Metro exemplarisch Chancen und Risiken des deutschen Immobilienmarktes: Staat und Unternehmen sitzen nach wie vor auf Grundstücken und Gebäuden im Wert von vielen Milliarden Euro.

FRANKFURT/M. In den deutschen Immobilienmarkt kommt Bewegung: Der Einzelhandelsriese Metro verhandelt erneut mit zwei Konsortien über den Verkauf seiner Gebäude und Grundstücke. Damit unternimmt der Konzern bereits den zweiten Anlauf zum Verkauf des Immobilienpakets mit einem geschätzten Marktwert von 3 Mrd. Euro. Im November 2002 musste Metro die Verhandlungen ergebnislos abbrechen.

Der Fall des Einzelhandelskonzerns zeigt exemplarisch Chancen und Risiken des deutschen Immobilienmarktes: Staat und Unternehmen sitzen nach wie vor auf Grundstücken und Gebäuden im Wert von vielen Milliarden Euro. Doch bei internationalen Investoren gilt Deutschland immer noch als schwieriger Markt und längst nicht alle angekündigten Verkäufe kommen am Ende auch zu Stande.

Dennoch erwarten Experten wie Lutz Raettig, der Deutschland-Chef der Investmentbank Morgan Stanley, dass in naher Zukunft eine Reihe großer Immobilienportfolios auf den Markt kommt. „Die leeren Kassen der öffentlichen Hand und der Kapitalbedarf der Unternehmen zwingen die Verantwortlichen noch intensiver über Verkäufe nachzudenken“, sagt Raettig. Gleichzeitig profitierten auf der Käuferseite geschlossene und offene Immobilienfonds noch immer von massiven Zuflüssen. „Potenzielle Verkäufer müssen sich allerdings noch auf niedrigere Verkaufspreise einstellen“, meint Raettig.

In Deutschland betreibt Morgan Stanley das Immobiliengeschäft seit drei Jahren systematisch. Die Investmentbank zählte zu den Interessenten für die Metro-Immobilien. Für die Vermarktung der Gebäude und Grundstücke der Deutschen Telekom im Wert von 13 Mrd. Euro gründete Morgan Stanley gemeinsam mit dem deutschen Konzern und dem Partner Corpus die Sireo Real Estate Asset Management GmbH. In den vergangenen beiden Jahren hat Sireo aus dem Telekom-Portfolio Immobilien im Wert von rund 2,3 Mrd. Euro verkauft.

Auch Christian Schulz Wulkow, Partner bei Ernst & Young Real Estate Corporate Finance sieht gute Chancen für große Immobilien-Transaktionen in Deutschland. Während in den USA nur noch etwa ein Viertel der betriebsnotwendigen Immobilien im Eigentum der Unternehmen seien, liege dieser Anteil in Europa noch bei drei Viertel. Schulz Wulkow sieht deshalb vor allem für so genannte Sale-&-Lease-Back-Transaktionen noch großes Potenzial. Bei solchen Deals verkaufen Unternehmen selbst genutzte Gebäude und Grundstücke, um sie anschließend zurückzuleasen. In Europa hat dieser Markt bislang ein Volumen von rund 9 Mrd. Dollar erreicht.

„Der Trend zu Sale-&-Lease- Back ist in vollem Gang“, betont Schulz Wulkow. Zu den interessantesten Branchen zählten Telekommunikation, Medien, Versorger und Einzelhändler, aber auch Banken und Touristikkonzerne. Neben Großunternehmen würden zunehmend auch kleinere und mittlere Firmen über Sale-&-Lease-Back nachdenken. Die Mindestgröße für einen Deal liege bei etwa 50 Mill. Euro.

Für internationale Investoren sei der deutsche Markt sehr interessant, betont Investmentbanker Raettig. Allerdings müssten sie darauf vertrauen können, dass geplante Transaktionen am Ende auch zu Stande kommen. Geplatzte Transaktionen wie Metro hätten für erhebliche Irritation gesorgt. „Der Ball muss am Ende ins Tor“, betont der Morgan-Stanley-Mann. Einige Deals seien auch an schlechter Vorbereitung gescheitert.

„Die Planung einer Immobilientransaktion ist deutlich aufwendiger als für eine normale Firmenübernahme“, betont Oliver Puhl aus dem Immobilienteam von Morgan Stanley. Im Schnitt müsse ein Vielfaches der Datenmenge aufbereitet werden. Doch diese Mühe müsse man auf sich nehmen, wenn man internationale Profi-Investoren ansprechen wolle.

Ernst-&-Young-Berater Schulz Wulkow berichtet von neuen vertrauensbildenden Maßnahmen. Immer öfter würde der Verkäufer selbst die intensive Prüfung (Due Diligence) eines Immobilienportfolios in Auftrag geben und auch bezahlen. Die Kosten dafür könnten schnell in den sechs- oder siebenstelligen Bereich vorstoßen. Mit diesem Aufwand könne ein Verkäufer untermauern, dass er tatsächlich an einem Abschluss interessiert ist.

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