Vor allem günstige Flächen gefragt
Krise hinterlässt Spuren auf dem Münchener Büromarkt

Die Großwetterlage auf dem Büroimmobilienmarkt trübt sich auch im erfolgsverwöhnten München zusehends ein. Fehlende Finanzierungen haben Münchens Büroinvestmentmarkt trocken gelegt und im ersten Quartal um 70 Prozent gegenüber dem Vorjahresergebnis einbrechen lassen. Nur 200 Mio. Euro wurden laut Immobilienberater Schauer & Schöll in Gewerbeimmobilien investiert.

MÜNCHEN. Auch der Vermietungsmarkt kam nach Angaben der Makler spürbar ins Stocken. Lediglich 127 600 Quadratmeter (qm) Büroflächen fanden im ersten Quartal dieses Jahres neue Nutzer. Damit sank der Absatz im Vergleich zum Vorjahr um 43,7 Prozent und im Vergleich zum Fünf-Jahres-Durchschnitt um 19,2 Prozent. "Nachdem sich der Münchener Büromarkt im vergangenen Jahr noch unbeeindruckt von der Finanz- und Wirtschaftskrise gezeigt hat, hinterließ die Rezession in den ersten drei Monaten deutliche Spuren", stellt auch Tim Wiesener, Leiter Bürovermietung beim Maklerunternehmen Savills, fest.

Gefragt seien vor allem günstige Flächen: bei mehr als 50 Prozent der bisher vermieteten Flächen wurden Mieten zwischen zehn und 13 Euro/qm vereinbart. Nur ein Buchteil der Büros fand zum Spitzenpreis von 22 Euro neue Mieter. Übereinstimmend berichten die Analysten zudem, die Qualität der Anfragen habe nachgelassen. Viele Gesuche hätten einen "rein informatorischen Charakter." Doch das könnte sich im Jahresverlauf ändern. Denn der New-Economy-Boom an der Jahrtausendwende führte in München zu einem Engpass auf dem Büroflächenmarkt und ließ die Preise die Höhe schnellen. Viele der damals abgeschlossenen Verträge mit üppigen Mieten laufen 2009 und 2010 aus.



Nach Beobachtung von Savills-Mann Wiesener könnte dies zu einer Sonderkonjunktur am Münchener Büromarkt führen. "Wir sehen, dass die Eigentümer derzeit aktiv auf ihre Mieter zugehen und versuchen, die bestehenden Mietverträge frühzeitig zu verlängern", sagt er. Das wird nicht immer gelingen, denn im Vergleich zu den teuren und oftmals aus der Mode gekommenen Bestandsflächen bietet der Markt inzwischen jede Menge Neubauflächen, die günstiger zu haben und besser gelegen sind.



Alternativen zur angebotsarmen Innenstadt sowie dem schlecht erreichbaren Umland gibt es zur Genüge. In der architektonischen Oberliga Münchens spielt vor allem die topmoderne Parkstadt Schwabing. Unternehmen wie Accenture, General Electric, Fujitsu Siemens und Roland Berger schätzen neben der erstklassigen Architektur die gute Anbindung an die Münchener Innenstadt. Und in ähnlich guten Lagen sind weitere 100 000 qm Büroflächen sich in der Entwicklung.

Eines der Prestigeprojekte ist der "Skyline Tower München", den die Bayerische Hausbau gerade gemeinsam mit dem Architekten Helmut Jahn aus Chicago errichtet. Im Januar dieses Jahres wurde der 23-Geschosser als eines der ersten Hochhäuser in München mit dem Vorzertifikat zum Deutschen Gütesiegel Nachhaltiges Bauen (DGNB) in Gold ausgezeichnet.

Eine ganze Reihe von Einzelprojekten und Quartiersentwicklungen werden in den nächsten Jahren für eine Verjüngung der Münchner Büroflächen sorgen und den Druck auf den Bestand erhöhen. Allein die Vivico-Entwicklung am Arnulfpark, die Nymphenberger Höfe der Optima Aegidius Firmengruppe sowie die Projekte am östlichen Teil der Landsberger Straße führen dem Markt mittelfristig rund 150 000 qm neue Bürofläche zu.

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