Vor- und Nachteile
Immobilienfonds sind wieder gefragt

Die Banken verkaufen die geschlossenen Fonds inzwischen "wie geschnittenes Brot", sagt ein Experte.

rrl DÜSSELDORF. Obwohl die Steuervorteile im Laufe der Jahre geringer geworden sind, fragen Anleger wieder verstärkt in Deutschland investierende geschlossene Immobilienfonds nach. Fondsanalyst Stefan Loipfinger schätzt, dass in diesem Jahr rund 2,5 Mrd. Euro Kapital in Deutschlandfonds fließen werden, eine halbe Mrd. Euro mehr als noch im Jahr 2002.

Loipfinger nennt dafür mehrere Gründe: „Die Banken verkaufen inzwischen wegen der hohen Provisionen Deutschland-Fonds wie geschnittenes Brot.“ Vorteil für die Anleger aus seiner Sicht: „Die Banken haben nicht die ganz großen Abzockerprodukte im Programm.“ Gleichwohl sieht er unter den Angeboten der Banken auch viel Mittelmaß. Zudem vermutet er, „dass die Leute Immobilienanlagen wollen, aber den offenen Fonds zunehmend skeptisch gegenüber stehen.“ Davon profitierten die geschlossenen Fonds. Weil gleichzeitig die Auslandsfonds noch etwas zulegten, könnten 2003 insgesamt bis zu 5,5 Mrd. Euro Eigenkapital in geschlossene Immobilienfonds fließen.

In- und Auslandsfonds unterscheiden sich in ihrer steuerlichen Behandlung gravierend. Wer einen Deutschland-Fonds wählt, wird meist Kommanditist und bekommt am Anfang Anlaufverluste entsprechend seinem Anteil an dieser Personengesellschaft. Die Verluste senken zunächst sein zu versteuerndes Einkommen. Später muss er dann die Gewinne, nicht die Ausschüttungen, versteuern.

Auslandsfonds weisen keine Verluste zu. Für sie gelten Doppelbesteuerungsabkommen, die typischerweise vorsehen, dass die Besteuerung der Immobilieneinkünfte dem Staat zusteht, auf dessen Boden das Gebäude steht (Belegenheits- Prinzip). Die Einkünfte sind deshalb in Deutschland nahezu steuerfrei. Auch im Ausland fallen auf Grund von Freibeträgen für die meisten Anleger keine Steuern oder wegen geringerer Steuersätze als in Deutschland nur wenig Steuern an.

Obwohl die Anbieter deutscher Fonds immer wieder betonen, sie wollten Immobilien und nicht Steuervorteile verkaufen, klagen sie dennoch über mittlerweile entgangene frühere Vorteile. Eine Studie des Bayreuther Professors Karl-Georg Loritz und des Privatdozenten an der Hamburger Universität, Andreas Pfnür, die der Verband Geschlossene Immobilienfonds (VGI) in dieser Woche vorstellte, fordert den Gesetzgeber auf, die verfassungsmäßige Gleichbehandlung von Fonds- und Direktanlegern wieder herzustellen. Die Autoren bemängeln, dass Aufwendungen für den Bau oder Erwerb von Immobilien durch Kapitalanleger von der Finanzverwaltung immer häufiger den langfristig abschreibbaren Anschaffungs-/Herstellkosten statt den sofort abzugsfähigen Werbungskosten zugeordnet werden.

Der Hintergrund: In einem Erlass hat das Bundesfinanzministerium (BMF) geregelt, dass Nebenkosten des Fondserwerbs – den größten Teil machen die Provisionen an die Anteilsverkäufer aus – nur dann sofort steuerlich abzugsfähig sind, wenn der Fondsanleger im Sinne des Gesetzes Hersteller ist. Das ist er in den Augen der Finanzverwaltung aber nur dann, wenn er maßgeblich mitentscheidet, welche Immobilie angeschafft oder gebaut und wie sie finanziert wird. Doch in der Praxis hat er diese Möglichkeit bei den üblichen Fonds überhaupt nicht. Er bekommt ein fertiges Beteiligungsmodell angeboten, bei dem Objekt und Finanzierung sowie sämtliche Nebenleistungen feststehen. Dann, so sagt die Finanzverwaltung, stellt er nicht her, sondern schafft an, so dass die Fondsnebenkosten zusammen mit der Immobilie langfristig abgeschrieben werden müssen. Die steuermindernden Anfangsverluste sind dann perdu.

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