Wachsender Mietmarkt
Spanien bringt Reit-Gesetz auf den Weg

In Spanien entsteht nach langer Zeit erstmals wieder ein Markt für Mietwohnungen. Der Grund: Die Nachfrage nach Eigenheimen und Eigentumswohnungen ist wegen fehlender Finanzierung praktisch zusammen gebrochen. Bauträger sitzen auf fast einer Million unverkaufter Wohnungen. "In dieser Situation ist der Mietmarkt für beide Seiten eine willkommene Lösung", sagt Carlos Ferrer-Bonsoms, Direktor für den Bereich Wohnimmobilien beim Immobilienberater Jones Lang Lasalle.

MADRID. "Der Mietmarkt wächst mit großen Schritten, insbesondere die Vermietung mit Kaufoption erfreut sich großer Beliebtheit." Dabei wird schon mit der Unterschrift auf den Mietvertrag ein Kaufpreis festgelegt, von dem später die Mietzahlungen abgezogen werden. "Damit haben die Bauträger schon eine Aussicht auf einen späteren Verkauf und der Mieter hat nicht das Gefühl, dass er seine Mietzahlungen aus dem Fenster wirft", so Ferrer-Bonsoms.

Mit dem wachsenden Mietmarkt steigt auch die Rentabilität von Wohnungen. "In Spanien sind die reinen Mietrenditen mit Werten unterhalb von drei Prozent traditionell sehr niedrig; jetzt sind in einigen Fällen Renditen von fünf bis sechs Prozent möglich", sagt Ferrer-Bonsoms. Da die Nachfrage nach Mietwohnungen früher zu steigen begann als das Angebot, klettern derzeit die Mieten in die Höhe, dürften sich aber bald stabilisieren, meint der Experte.

Diese Entwicklung könnte auch den spanischen börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften Starthilfe geben, zu dessen Einführung die spanische Regierung gerade einen Gesetzesentwurf vorlegte. Die so genannten "Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario" oder kürzer, Socimi, folgen dem Modell der "Real Estate Investment Trusts", den Reits, wie sie in Deutschland heißen - und können im Unterschied zu diesen auch in Wohnimmobilien investieren.

Bislang existieren in Spanien lediglich Immobilienfonds. Doch die sind nicht an der Börse notiert und müssen außerdem mindestens 50 Prozent ihres Portfolios in Wohnungen investieren. Socimi dagegen sind frei in der Auswahl ihrer Anlageobjekte. Dies können neben Wohnungen auch Einkaufszentren oder Bürogebäude, Altersheime, Garagen oder Hotels sein. Die Börsennotierung bringt zudem den Vorteil, dass Investoren jederzeit zu tagesaktuellen Bewertungen einoder aussteigen können und dass die Börsenunternehmen zudem strengen Transparenz-Kriterien unterliegen.

Auch für ausländische Investoren sollen spanische Reits den Einstieg in den iberischen Immobilienmarkt attraktiver machen. Denn die Socimi werden von der Körperschaftsteuer befreit sein, nur die Dividenden müssen versteuert werden. "Auf die Einkünfte entfiele lediglich in Deutschland die pauschale Abgeltungsteuer von 25 Prozent, die in Spanien anfallende Quellensteuer auf Dividendenausschüttungen kann in Deutschland angerechnet werden", sagt Martin Führlein, Partner der Wirtschaftskanzlei Rödl & Partner.

Die Socimi müssen mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in innergemeindliche Mietimmobilien investieren. Einmal im Jahr werden mindestens 90 Prozent der Mieterträge sowie alle Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen an die Aktionäre ausgeschüttet. Für die nächsten Jahre könnten Verkaufserlöse wohl allenfalls Zusatzgewinne bieten. Die Erträge der Socimi wären weitgehend auf die laufenden Mieteinkünfte beschränkt.

Attraktiv sind dabei auch Sale & Leaseback-Modelle, wie sie spanische Unternehmen schon seit dem vergangenen Jahr zunehmend anwenden. Dabei verkaufen Firmen ihre Bürogebäude, um sie unmittelbar für lange Zeiträume wieder zu mieten. Das praktizierte etwa die Bank Santander mit ihrem gigantischen Madrider Hauptsitz, der "Ciudad Financiera Santander", für dessen Verkauf die Bank außerordentliche Gewinne in Höhe von rund 600 Mio. Euro verbuchen konnte.

Experten sind sich einig, dass es nicht der beste Moment für die Einführung der neuen Immobiliengesellschaften ist. "Die Socimi könnten dazu beitragen, die Krise am Immobilienmarkt abzumildern. Allerdings ist erst nach Abflauen der Finanzkrise mit einer Belebung der spanischen Immobilienmärkte zu rechnen", meint Ana Sacristán, Real Estate-Expertin von Rödl & Partner in Madrid. Nach Meinung ihres Kollegen Führlein sorge allerdings "der kriselnde Markt in Spanien aktuell schon für günstige Einstiegspreise." Die Renditen steigen, "nicht nur im Wohnungsmarkt, sondern auch in anderen Immobilienbereichen, weil der Käufer heute eine starke Verhandlungsposition hat", bestätigt Ferrer-Bonsoms von Jones Lang Lasalle.

Anne Grüttner ist Handelsblatt-Korrespondentin in Madrid.
Anne Grüttner
Handelsblatt / Korrespondentin
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