Während der Süden der Rhein-Ruhr-Region an Attraktivität gewinnt, zieht im Norden Tristesse ein
Entlang des Rheins sind Wohnungen teuer

Der Wohnungsmarkt in der Rhein-Ruhr-Region wird sich in zwei Zonen spalten. Die Rheinschiene, die sich von Bonn über Köln bis nach Düsseldorf zieht, prosperiert weiter. Der Süden ist attraktiv, beliebt und teuer. Der Norden ist zunehmend bedroht von Bevölkerungsrückgang, Preisverfall und Leerstand. Die Ansätze für den Zerfall in den Städten der Ruhrschiene, die sich in West-Ost-Richtung von Oberhausen im Westen bis nach Dortmund im Osten erstreckt, seien heute schon erkennbar, sagen Immobilienexperten und Demographen.

HB DÜSSELDORF.„Während sich die Rheinschiene mehr und mehr zur Boomregion wandelt, stehen das Ruhrgebiet und ländliche Regionen in Westfalen hintan: Sie verlieren Einwohner und altern stärker als die übrigen Landesteile“, sagt Burghard Schneider, Direktor des Verbandes der Wohnungswirtschaft NRW. Der Bevölkerungsrückgang ist längst im Gang: Dortmund und Bochum haben bereits heute jeweils 10 000 Einwohner weniger als noch 1990. Duisburg zählt 30 000, Essen sogar 40 000 Einwohner weniger als vor rund zehn Jahren.

Dennoch sagt Volker Dupré, Geschäftsführer des Maklerbereichs der Corpus Immobiliengruppe: „Sieger und Verlierer stehen längst nicht fest.“ Corpus bewirtschaftet annähernd 9 000 Wohn- und Gewerbeeinheiten in der Region. Dupré verweist auf Teilmärkte, die dem großen Trend trotzen. Einzelne Teilmärkte entwickelten sich unabhängig von den Stadtgrenzen. „Zum Beispiel wird sich die südliche Ruhrschiene zwischen Mülheim an der Ruhr, dem Essener Süden und Hattingen auch künftig als Toplage mit stabiler Nachfrage behaupten können“, sagt er. In der Tat: Die Preise für Grundstücke, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser reichen hier vielfach an das hohe Düsseldorfer Niveau heran. „In Essen-Bredeney ist Bauland selten unter 500 Euro pro Quadratmeter zu haben. 350 bis 400 Euro je Quadratmeter werden in Rüttenscheid, Werden und Heisingen sowie im Mülheimer Süden verlangt“, stellt das gemeinnützige Bochumer Forschungsinstitut Inwis in einer Studie aus diesem Jahr fest. Ein ähnliches Bild zeigt auch der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser: In Essen-Heisingen und Kettwig sowie im waldreichen Mülheim-Speldorf kostet ein mittelgroßes Eigenheim Inwis zufolge rund 360 000 Euro. Für ein freistehendes Haus werden zwischen 250 000 und 435 000 Euro gezahlt. In guten Düsseldorfer Lagen trifft man auf ähnliche Preise.

Für andere Teilmärkte – vor allem die nördlichen Stadtgebiete von Oberhausen, Duisburg, Essen, Bo-chum, Gelsenkirchen, Herne und Dortmund – sieht die Lage hingegen weniger rosig aus. Die Preise stehen unter Druck, viele Wohnungen fin-den keine Mieter mehr. „Die soziodemographischen Veränderungen und die damit verbundenen langfristigen strukturellen Nachfrageverschiebungen stellen die Wohnungswirtschaft vor neue Herausforderungen“, sagt Hermann Marth, Vorstandsvorsitzender der RAG Immobilien AG. Im Essener Stadtteil Vogelheim erprobt die RAG derzeit in Kooperation mit den Wohnungsgesellschaften Allbau und THS Treuhandstelle selbst ein neues Modell, um die Negativspirale aus Abwanderung, Leerstand und Wertverlust zu stoppen: Intakte, kleinere Wohnungen werden zu größeren zusammengelegt. Substanziell angegriffene Gebäude werden abgerissen und an deren Stelle neue Einfamilienhäuser errichtet. 30 Mill. Euro lassen sich die drei Eigentümer den Umbau des Viertels in den kommenden fünf Jahren kosten.

Innovativ ist auch der Weg, den die Deutsche Annington Immobilien GmbH (DAIG) für Teile ihres Bestandes in Erwägung zieht. 79 000 Wohnungen hat sie im Bestand. Den Löwenanteil davon machen die ehemaligen Siedlungen der Deutschen Bahn aus, die eine verhältnismäßig homogene Bau- und Mieterstruktur aufweisen. Ebenso homogen ist auch ihr Kernproblem: Gebäude und ihre Bewohner sind alt geworden. Die Gebäude mit ihren engen Räumen und kleinen Fenstern sind nicht mehr gefragt. In einem Pilotprojekt mit 900 Wohneinheiten in Duisburg-Wedau bietet die DAIG den Mietern nun Beratung, zu alltäglichen Problemen, seniorengerechte Ausbaumaßnahmen und auf Wunsch einen Umzug in eine kleinere oder stufenfreie Immobilie innerhalb der Siedlung an. „Wir wollen, dass ältere Mieter möglichst lange in ihren Wohnungen bleiben können“, sagt DAIG-Chef Volker Riebel. Um zu verhindern, dass die Siedlung zum Altenghetto mutiert, werden die freigewordenen Häuschen renoviert und vor allem jüngeren Leuten und Familien zum Kauf angeboten.

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