Waren früher Steuervorteile Trumpf, so sind es heute hohe Ausschüttungen
Immo-Fonds suchen neue Anlegertypen

Geschlossene Immobilienfonds sind keine Steuersparmodelle mehr. Ein Beispiel dafür liefern die Erfolgsprognosen im Prospekt der Real I.S. Die Münchner geben als Nachsteuerrendite für die Kommanditisten ihres Renditefonds sechs Prozent an, egal ob deren Einkommen in der Spitze mit 30 Prozent, 40 Prozent oder dem Höchstsatz besteuert wird. Früher galt: Je höher die Steuerlast, desto höher die Nachsteuerrendite.

DÜSSELDORF. Heute versuchen Fondsanbieter, unterschiedliche Anlegertypen anzusprechen. Real I.S. wirbt einerseits um Kommanditisten, andererseits um stille Teilhaber. Die Kommanditisten binden sich langfristig, sind am Vermögen der Gesellschaft sowie deren Chancen und Risiken beteiligt. Ihnen wird – ein Novum – ein Kündigungsrecht bei Erwerbsunfähigkeit, längerer Arbeitslosigkeit oder Scheidung eingeräumt. Sie erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Dagegen ist der stille Teilhaber nicht am Vermögen beteiligt, hat keine Mitspracherechte, dafür aber eine fixe Ausschüttung, die gezahlt wird, bevor der Gewinn an die Kommanditisten verteilt wird. Eine Besonderheit bietet der Fonds auch dieser Gruppe: Sie kann ihre Beteiligung nach fünf Jahren in börsennotierte Schuldverschreibungen umwandeln. Die Anleihen wäre dann leichter handelbar als die stille Beteiligung. „Die Kosten dafür senken die Ausschüttung im Jahr der Umwandlung von sieben auf sechs Prozent“, schätzt Real-I.S.-Geschäftsführer Andreas Heibrock. Er vermutet, dass die Wahrscheinlichkeit, dass gewandelt wird, um so geringer ist, je niedriger das Zinsniveau zum Jahreswechsel 2008/2009 ist. Wie immer sich die Anleger auch entscheiden, sie versteuern Einkünfte aus Kapitalvermögen.

Zu den Ausnahme-Fonds, die noch Steuerbonbons verteilen, gehört der Frankfurt-Fonds der HGA Capital. Der Trick: In diesem Jahr wird nur rund ein Drittel des Eigenkapitals eingesammelt. Gleichzeitig nimmt der Fonds Darlehen mit einem Disagio auf. Das Disagio kann in diesem Jahr noch in vollen Umfang steuerlich geltend gemacht werden. Es wird auf das geringe Eigenkapital verteilt, so dass es zu vergleichsweise hohen Anfangsverlusten bei den Anteilseignern führt. Wer im nächsten Jahr beitritt, wird für den entgangenen Steuervorteil durch höhere Ausschüttungen entschädigt.



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