Warenhäuser
Die Miete, der populäre Sündenbock

Das Karstadt-Urteil war schnell gefällt: "Überhöhte Mieten" hätten den Essener Warenhaus-Betreiber und seinen Mutterkonzern Arcandor in die Insolvenz getrieben. Ähnlich die Argumentation im Fall Hertie: Auch dessen Schicksal sei durch die Weigerung des Immobilieneigentümers, die Mieten zu senken, endgültig besiegelt worden. Dennoch trifft der populäre Schuldspruch nicht ganz den Kern der Wahrheit.

KÖLN. Wie eine angemessene Warenhaus-Miete aussieht und welche mithin als "überhöht" gelten darf, lässt sich streng genommen nicht beantworten.

"Eigentlich gibt es keine marktübliche Miete für Warenhäuser", sagt Karsten Burbach, Geschäftsführer des Immobilienberatungsunternehmens CB Richard Ellis (CBRE) und Spezialist für Einzelhandelsimmobilien. Das bestätigt Jörg Ritter, Geschäftsführer des Beratungshauses Kemper's Jones Lang Lasalle Retail (JLL): "Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht sind belastbare Aussagen über die angemessene Miete für Warenhausflächen schwer zu treffen."

Was für Ladenlokale in jeder beliebigen deutschen Einkaufsstraße üblich ist, die Ermittlung und Dokumentation verlässlicher Vergleichsmieten, das fehlt für Kaufhäuser. Dies hat vor allem historische Gründe: Jahrzehntelang hielten Warenhausbetreiber ihre Immobilien im Eigentum. Die Kosten für Finanzierung und Betrieb flossen - mehr oder weniger genau und nur selten detailliert auf Einzelobjekte herunter gebrochen - in die Bilanz ein.

Als die Warenhausbetreiber vor wenigen Jahren begannen, ihre Immobilien zu verkaufen, stellte sich erstmals die Frage nach der angemessenen Miethöhe. Sie nämlich ist die entscheidende Messgröße bei der Ermittlung des Kaufpreises. Der wird wie bei allen Gewerbeimmobilien auch bei Warenhäusern durch das Vielfache der zu erzielenden Jahresnettokaltmiete ausgedrückt. Im Markt gelten Kaufpreisfaktoren um das 16-fache eines Jahresmietertrags als wahrscheinlich.

"In der Vergangenheit war es gängige Praxis, die Mieten möglichst hoch anzusetzen", berichtet Hubertus Kobe, Geschäftsführer des Immobilienberaters DTZ und verantwortlich für den Bereich Retail Services. So profitierten Käufer und Verkäufer gleichermaßen: der Verkäufer, weil er dank des höheren Mietansatzes einen höheren Kaufpreis erzielte, der Käufer, weil trotz des höheren Preises der Kaufpreisfaktor optisch niedrig blieb.

"Den Vorwurf betriebswirtschaftlich nicht tragbarer Mieten nur an die Vermieter zu richten, ist deshalb schon amüsant", sagt CBRE-Einzelhandelsexperte Burbach. Das sieht Andreas Völker, Geschäftsführer von Immobilienberater Atisreal Consult und Leiter des Geschäftsbereichs Retail Solutions ähnlich: "Wer als Warenhausmieter auf den Eigentümer schießt, schießt immer auch auf sich selbst." Ex-Arcandor Vorstandschef Thomas Middelhoff habe schließlich selbst Kaufpreis und Mieten verhandelt.

Im Fall Hertie sind die Dinge komplizierter: Hier saßen mit dem Vermieter, dem britischen Finanzinvestor Dawnay Day und Hertie-Eigentümerin Mercatoria Acquisitions mit Sitz in den Niederlanden zwar zwei rechtlich getrennte, doch wirtschaftlich eng verbundene Verhandlungspartner am Tisch: Dawnay Day ist Hauptgesellschafterin der Mercatoria. Dennoch hält Atisreal-Mann Völker den pauschalen Vorwurf überhöhter Mieten auch hier für falsch: "Die Mieten waren in den Anfangsjahren in Ordnung." Gekippt sei das Bild, als die Hertie-Umsätze sanken und sich in der Folge das Verhältnis zwischen fix vereinbarten Mieten und Umsatz verschlechterte. Folgerichtig entstehe da der Wunsch, die Miete zu reduzieren. Einziges Problem: Ein hoch verschuldeter Finanzinvestor kann keine großen Zugeständnisse machen.

In der Zukunft, so Karsten Burbach, müsse man daher stärker über umsatzbezogene statt fixe Mieten nachdenken. Durch diesen strategischen Ansatz würden Warenhausmieten dann transparent und damit vergleichbar.

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