Warenhäuser
Karstadt-Häuser stehen auf dem Prüfstand

Seit vergangener Woche steht fest: der Warenhaus-Konzern Karstadt-Quelle trennt sich von seinem Immobilienbesitz. Kernbestand des in der Karstadt Immobilien AG & Co. KG gebündelten Grundvermögens sind 89 Waren- und 32 Sporthäuser in ganz Deutschland.

HB DÜSSELDORF. Dabei, so kündigte Konzernvorstand Thomas Middelhoff an, sind drei Szenarien denkbar. Erstens: Verkauf der gesamten Gesellschaft (Share Deal); zweitens: Veräußerung einzelner Häuser oder Pakete (Asset Deal); drittens: Börsengang der Karstadt-Immobilien-Sparte, möglicherweise auch in Form eines steuerbegünstigten Real-Estate-Investment-Trust (Reit), sofern dieser in Deutschland zugelassen wird. „Der Königsweg wäre gewiss der Share-Deal“, sagt Christoph Meyer, Mitglied der Geschäftsleitung des internationalen Immobilienberaters Atisreal und zuständig für den Bereich Einzelhandelsdienstleistungen.

Ob das ehrgeizige Ziel der völligen Entschuldung des mit 2,8 Mrd. Euro in der Kreide stehenden Konzerns allerdings durch den Immobilienverkauf gelingen wird, darf bezweifelt werden: „Dieser Betrag ist gewiss zu hoch gegriffen“, urteilt etwa Marko Schönebeck, Berater bei Kemper’s in Düsseldorf, Spezialist für die Vermittlung von Einzelhandelsimmobilien.

Dabei sei das Interesse – vor allem ausländischer – Investoren an einem Engagement grundsätzlich vorhanden: „Ich habe gar keinen Zweifel, dass der Verkauf funktionieren wird“, gibt sich Christoph Meyer optimistisch. Um die 30 Investoren, schätzt der Spezialist, würden sich für eine Übernahme der Warenhäuser interessieren. „Sie sehen das Investment allerdings als Finanz- nicht als Immobilienanlage.“ Im Fokus dieser Anleger stünde daher „nichts weiter als der stabile Cash-flow“, sprich die regelmäßig fließende Mieteinnahme. Diese hängt nicht nur von der Bonität jenes Mieters ab, den Investoren im geplanten Sale-and-lease-back-Modell gleich mit einkaufen: Karstadt-Quelle nämlich. Ebenso wichtig ist für den Käufer die Frage, ob sich für ein Karstadt-Haus im Fall des Falles auch ein anderer Mieter finden würde.

Während Kemper’s-Experte Schönebeck die Bonität von Karstadt-Quelle – im Unterschid zu anderen Beobachtern des Einzelhandelskonzerns – recht günstig beurteilt, sieht Atisreal-Manager Meyer die Drittverwendungsmöglichkeit kritisch. „Man wird bei jedem Objekt prüfen, ob eine Umstrukturierung zu einem innerstädtischen Shoppingcenter technisch möglich und wirtschaftlich sinnvoll wäre.“ Denn so viel steht fest: „Ein Mietmarkt für klassische Warenhäuser existiert in Deutschland praktisch nicht“, sagt Kemper’s-Berater Schönebeck und verweist auf die Schwierigkeit, für ehemalige Hertie-Häuser neue Nutzer zu finden. Investoren sind also vorgewarnt und dürften dieses Risiko in ihre Anbote „einpreisen“.

Risiken birgt der Verkauf auch für den künftigen Mieter Karstadt: „Man gibt ein Stück Standortsicherheit auf“, warnt Schönebeck. Konsequenz: „Der Konzern wird deshalb eher langfristige Mietverträge von 15 Jahren plus Anschlussoption abschließen“, sagt Atisreal-Mann Meyer und verweist auf eine weitere denkbare Variante: „Karstadt könnte mit dem Investor zumindest für einzelne Häuser auch ein Rückkaufsrecht vereinbaren.“

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