Wegfall der Doppelbesteuerung
Bund stellt Reits besser

Börsennotierte Immobilienunternehmen können bei Auslandsengagements auf Erleichterungen hoffen. Denn im Referentenentwurf für das Jahressteuergesetz 2009 wurde ein zentrales Problem geklärt: Die Doppelbesteuerung soll beseitigt werden.

BERLIN/DÜSSELDORF. Real Estate Investment Trusts, Reits, sind von der Körperschafts- und Gewebesteuer befreit, sofern sie mindestens 90 Prozent ihres Gewinns an die Anleger ausschütten. Die Besteuerung findet also auf der Anleger- und nicht auf der Unternehmensebene statt.

Mit dem Reits-Gesetz von 2007 betrat der Gesetzgeber Neuland. In erster Linie soll der Immobilienmarkt mobilisiert werden. Deutsche Unternehmen verfügen im internationalen Vergleich über ein hohes Immobilienvermögen, das für den Immobilienaktienmarkt allerdings bisher totes Kapital ist. Es gibt steuerliche Anreize, die stillen Immobilienreserven zu heben.

Eine wesentliche Schwachstelle wird zudem beseitigt: Bisher müssen Einkünfte eines Reits aus Auslandsengagements versteuert werden. Doch diese "steuerliche Vorbelastung" der Erträge wurde bislang bei der Ausschüttung an die Anleger nicht berücksichtigt; diese trugen die volle Steuerlast.

Künftig soll jetzt die auf Auslandseinkünfte gezahlte Ertragssteuer beim Anteilseigner angerechnet werden - allerdings nur dann, wenn die "steuerliche Vorbelastung" im Ausland bei mindestens 15 Prozent liegt", heißt es im Referentenentwurf. "Endlich macht das Bundesfinanzministerium einen Vorschlag für die Lösung der Doppelbesteuerungsproblematik bei Reits", sagt sich Leo Dautzenberg, Finanzexperte der Union. Ob das Problem damit ausreichend behoben sei, "werden wir im parlamentarischen Beratungsverfahren genau prüfen", kündigt er an.

"Der Vorschlag zur Korrektur des Reits-Gesetzes, der versucht die Wettbewerbsfähigkeit des deutschen Reits auf den internationalen Märkten zu verbessern, ist unserer Meinung nach gelungen", urteilen die Vorstandschefs der Alstria Office Reit-AG und der Fair Value Reit-AG, Olivier Elamine und Frank Schaich, in einer gemeinsamen Stellungnahme für das Handelsblatt.

Doch die Steuererleichterungen werden aus den deutschen Reits nicht automatisch ein Erfolgsmodell machen. Noch immer moniert die Branche Geburtsfehler des Reits-Gesetzes. So dürfen Wohnunggesellschaften kein Reit werden. Reits laufen zudem Gefahr, ihren Status zu verlieren, ohne etwas dafür zu können. Dies könnte geschehen, wenn ein Investor die Höchstbeteiligungsschwelle von zehn Prozent überschreitet oder gegen den Mindeststreubesitz von 15 Prozent verstößt. Als Streubesitz gelten Beteiligungen unter drei Prozent.

Bisher sind die Reits-Kurse wie alle Immobiliengesellschaften aufgrund der Finanzmarkt-Krise kontinuierlich gesunken. Zudem sind die Verfechter der Reits längst nicht mehr so optimistisch. Vor drei Jahren hatten die Reits-Lobbyisten der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) prognostiziert, dass Reits fünf Jahre nach der Einführung ein Marktvolumen von 130 Mrd. Euro hätten. Heute spricht man bei der HSH Nordbank von 15 Mrd. Euro in zwei Jahren, sofern das Reits-Gesetz reformiert wird. Die jetzt angestoßene Reform dürfte dabei nur ein Mosaikstein sein.

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