Weiterhin hoher Leerstand trotz großer Zahl an Neuvermietungen in Frankfurts Bürozentren
Günstige Mieten erleichtern den Umzug

Bis Ende Mai dieses Jahres wurden in Deutschlands Bankenmetropole Frankfurt 260 000 Quadratmeter Bürofläche neu angemietet oder erworben. Eigentlich eine gute Nachricht: „Wenn dies so weiter ginge, könnten wir zum Jahresende 650 000 Quadratmeter Bürofläche abgesetzt haben“, rechnet Oliver Schön, Chef des Frankfurter Immobilienvermittlers Colliers Property-Partners vor. Dies entspräche immerhin dem Saldo des Jahres 2001. Doch Schön gießt Wasser in den Wein: „Der hohe Leerstand reduzierte sich dadurch nicht.“

HB DÜSSELDORF. Der befindet sich zurzeit auf seinem historischen Hoch. Etwa 1,3 Millionen Quadratmeter Bürofläche sind am Main ungenutzt, nicht gerechnet jene Flächen, die zwar längst nicht mehr gebraucht werden, für die aufgrund gültiger Verträge jedoch weiter Miete gezahlt werden muss. Diese Untermietflächen summieren sich auf etwa 570 000 bis 600 000 Quadratmeter“, sagt Martin Drummer, Deutschlandchef des internationalen Immobilienberaters CB Richard Ellis (CBRE) mit Sitz in Frankfurt.

Die Situation ist nur auf den ersten Blick paradox. Denn ein vergleichsweise hoher Absatz von Bürofläche bedeutet nicht, dass in der Summe mehr Fläche angemietet als freigezogen wird. „Wenn Unternehmen vor einigen Jahren in neue Räume umzogen, vergrößerten sie sich in aller Regel“, erklärt Drummer das Phänomen. „Heute ist es umgekehrt: Wer 3 000 Quadratmeter Fläche mietet, lässt 5 000 Quadratmeter zurück.“ Längst fällen Controller die Entscheidung über Anmietungen, und sie interessiert weniger die nominale Quadratmeter-Miete als vielmehr das Verhältnis von Miete und erforderlicher Fläche. Effiziente Gebäude sind gefragt, in denen möglichst viele Mitarbeiter auf möglichst wenig Quadratmetern arbeiten können. „Deshalb muss man sich an den Gedanken gewöhnen, dass es in Frankfurt dauerhaft einen Sockelleerstand von nicht mehr vermietbaren Flächen geben wird“, prognostiziert Oliver Schön. Der liege bei etwa 650 000 Quadratmeter, schätzt der Experte.

Auch der oberste Wirtschaftsförderer Frankfurts, Hartmut Schwesinger, weiß um dieses Problem (siehe „Nachgefragt“): „Es wird in der Stadt bereits über die Idee nachgedacht, solche Gebäude in Wohnraum umzuwandeln.“ Immobilienberater Schön bezweifelt indes, dass sich deren teilweiser Abriss vermeiden lässt. „Bürogebäude mit Deckenhöhen von 2,50 Meter sind einfach nicht mehr zu vermieten.“

Trotz des anhaltenden Leerstandsproblems aber weicht die Lethargie der vergangenen beiden Jahre inzwischen einem vorsichtigen Optimismus. „Unternehmen warten nicht mehr nur ab, sondern entscheiden wieder über Anmietungen“, beobachtet CBRE-Deutschland-Chef Drummer.

Tatsächlich kann der durch die Krise der Finanzdienstleistungsbranche geschundene Frankfurter Immobilienmarkt mit spektakulären Deals aufwarten. Erst im vergangenen Mai mietete die Deutsche Telekom AG 20 500 Quadratmeter an der Mainzer Landstraße. Vermittler Atisreal feierte dies als den größten Vertragsabschluss seit zwei Jahren. Bereits Anfang dieses Jahres unterschrieb die Berliner Rechtsanwaltssozietät Hengeler Mueller einen Mietvertrag über 9 200 Quadratmeter Fläche im Frankfurter Hochhausneubau „Westend-Duo“. Mehr als ein Drittel des 27 500 Quadratmeter großen Gebäudes waren damit bereits vor der Grundsteinlegung vermietet. Rainer Eichholz, Sprecher der Geschäftsführung der Hochtief Projektentwicklung, die das Gebäude an der Bockenheimer Landstraße an den Markt bringt, sieht sich in seiner Strategie bestätigt: High-Tech-Immobilien an herausgehobenen Standorten seien trotz schwacher Märkte gefragt.

Der erst jüngst fertig gestellte „Skyper“ in bester Bankenlage an der Taunusanlage indes tut sich noch schwer. Von den 41 000 Quadratmetern Bürofläche sind erst gut 3 000 Quadratmeter vermietet – an die US-amerikanischen Anwälte Weil Gotshal & Manges. „Der Skyper ist nagelneu, in einem Jahr wird die Situation schon anders aussehen“, ist Martin Drummer optimistisch über die Vermarktungschancen des 153 Meter hohen Büroturms.

Insgesamt aber bleiben die Zeiten für Vermieter schwierig. Die Auswahl an guten Gebäuden sei groß, sagt Drummer, und auch Oliver Schön rät Eigentümern, möglichst frühzeitig mit ihren Mietern zu verhandeln und bei der Miete Zugeständnisse zu machen. Nachlässe von 15 bis 20 Prozent bei vorzeitiger Verlängerung des Vertrages um mehrere Jahre seien derzeit durchaus üblich. „Die Mieten am Main bleiben auf niedrigem Niveau stabil, in der Spitze werden sie noch ein wenig nachgeben“, gibt der Experte Eigentümern mit auf den Weg.

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