Weltweite Märkte
Immobilien werden zum Handelsgut

Die weltweiten Immobilienmärkte jagen von Rekord zu Rekord. Allein im ersten Halbjahr 2006 erwarben Investoren Gewerbeobjekte im Wert von rund 290 Mrd. Dollar - 30 Prozent mehr als in den ersten sechs Monaten des Vorjahres.

HB DÜSSELDORF. "Sowohl die amerikanische, die europäische als auch die asiatisch-pazifische Region verzeichneten dabei bis dato unerreicht hohe Transaktionsvolumina", heißt es dazu in der aktuellen Studie des internationalen Immobilienberaters Jones Lang Lasalle (JLL). Besonders auffällig ist die Zunahme grenzüberschreitender Investitionen: Ihr Anteil am Gesamtvolumen stieg von 34 Prozent im Halbjahr 2005 auf 44 Prozent in der ersten Hälfte 2006 und erreicht den Spitzenwert von 128 Mrd. Dollar. "Der Gewerbeimmobilienmarkt setzt seine Entwicklung hin zu einer globalen Investmentklasse fort", sagt Tony Horrell, Leiter der JLL-International Capital Group. Auf der Suche nach attraktiven Verzinsungen für das Kapital ihrer Anleger sind Immobilien bei internationalen Investoren - Pensionskassen, Fonds oder Versicherungen - gefragt wie selten. So könnte 2006 ein neues Rekordjahr für gewerbliche Direktinvestitionen werden: "Wir gehen davon aus, dass die weltweiten Transaktionen die 600 Mrd. Dollar-Marke erreichen werden", prognostiziert der JLL-Investment-Experte.

Insbesondere deutsche Gewerbeimmobilien rücken dabei in den Fokus internationaler Anleger: Von Kiel bis Zwickau erwarben Käufer aus dem außereuropäischen Ausland im ersten Halbjahr 2006 Objekte im Wert von rund 13 Mrd. Dollar. Erstmals floss damit mehr Immobilienanlagekapital nach Deutschland als nach Großbritannien, traditionell das beliebteste Anlageziel international orientierter Investoren. Umgekehrt traten deutsche Immobilieneigentümer vor allem als Verkäufer in Erscheinung. Sie trennten sich von Objekten im Wert von rund 34 Mrd. Dollar, allein 19 Mrd. Dollar entfielen auf Verkäufe im Inland.

"Die Immobilienwirtschaft ist heute ein Teil der internationalen Finanzindustrie", urteilt Martin Drummer, Deutschland-Chef des internationalen Immobilienberaters CB Richard Ellis. Entsprechend haben sich die strategischen Anlageziele von Immobilieninvestoren fundamental verändert. Noch vor wenigen Jahren erwarben sie Objekte mit dem Ziel, diese für Jahrzehnte zu halten. "Buy-and-hold" - kaufen, um zu halten - hieß die Devise. Doch diese Zeiten sind endgültig vorbei. "Die Halteperioden werden deutlich kürzer", sagt JLL-Deutschland-Chef Christian Ulbrich. Stefanie Leiter, Geschäftsführerin von DTZ Asset Management Deutschland, bestätigt: "Internationale Investoren denken nicht mehr in 15-Jahres-Zeiträumen."

Die Neuorientierung der Kundschaft hat die Branche spürbar gewandelt. Immobilien sind zur Handelsware geworden. Gewinner sind auf den ersten Blick Makler und Berater: "Grundsätzlich profitieren wir von der Entwicklung", sagt JLL-Deutschland-Chef Ulbrich. Ein höheres Transaktionsvolumen beschert den Dienstleistern höhere Umsätze - und kompensiert dabei die zuletzt gesunkenen Provisionssätze. JLL etwa wird in diesem Jahr Immobilienverkäufe von deutlich mehr als fünf Mrd. Euro beurkunden können, schätzt Ulbrich. "Damit verfünffacht sich allein unser Transaktionsvolumen."

Zudem entwickeln sich immer neue Geschäftsfelder: Von der Immobilien-Bewertung nach internationalen Standards über Immobilien-Asset-Management bis hin zur Beratung beim Handel mit Immobilienderivaten reicht inzwischen das Spektrum der einstigen Makler. Für Martin Drummer, Deutschland-Chef von CBRE, steht daher fest: "Immobiliendienstleister werden sich neu strukturieren. Denn nur sehr wenige globale ausgerichtete Unternehmen sind in der Lage, die geforderten Aufgaben zu erbringen.

Neben der zu erwartenden Konzentration der Beraterbranche wird der zunehmende Handel mit Immobilien jedoch vor allem den deutschen Markt transparenter machen. "Liquidität sorgt für Transparenz", sagt Rod Jones, Deutschlandchef des britischen Immobilienberaters Drivers Jonas, und ergänzt: "Der eigentliche Gewinner der Entwicklung wird der deutsche Immobilienmarkt sein." Mehr Transaktionen bedeutet aber auch, sagt Christian Ulbrich, "dass es häufiger zu einer Überprüfung der Performance einzelner Objekte kommt." Dies wiederum erleichtere die Ermittlung erforderlicher Benchmarks. Wenn schließlich auch in Deutschland steuerbegünstigte Immobilienaktiengesellschaften, so genannte Real Estate Investment Trusts (Reits), eingeführt würden, werde sich dies zusätzlich positiv auf die Markttransparenz auswirken: "Börsennotierte Unternehmen müssen die jeweils erzielten Preise ihrer An- und Verkäufe veröffentlichen", sagt Ulbrich.

An eines indes werden sich Anleger gewöhnen müssen: Das höhere Handelsvolumen führt zu stärker schwankenden Preisen. JLL-Chef Ulbrich: "Der Gedanke, nur zu verkaufen, wenn ein Gewinn zu machen ist, funktioniert auch bei Aktien nicht."

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