Wettbewerb der Standorte
Rating: Ein Prozess mit 500 Gleichungen

Das Rating von Städten und Regionen ist zum Handwerkszeug von Immobilienentwicklern und -anlegern geworden. Bevor sie ihre Investitionsentscheidung fällen, prüfen sie daher mehr als nur traditionelle Lagekriterien wie Verkehrsinfrastruktur, Bebaubarkeit oder Umfeld eines Objektes. Mindestens so bedeutsam wie die Analyse des Mikrostandortes ist heute die Betrachtung der makroökonomischen Situation.

HB KÖLN. Wo die Wirtschaft gesund, das Einkommensniveau hoch und die Arbeitslosigkeit niedrig ist, dort gilt auch das Immobilieninvestment als langfristig chancenreich.

Ähnlich wie Unternehmen werden Städte und Regionen dabei einem Bewertungsprozess unterzogen, der nicht nur immobilienrelevante Kriterien einbezieht. „Wir arbeiten nach dem Prinzip der so genannten Top-down-Analyse“, erläutert Thorsten Schilling, Immobilienmarktexperte bei Feri Rating & Research in Bad Homburg. Auf der Basis von Daten zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung eines Landes betrachten die Forscher, in welchem Maße die Stadt oder Region am gesamtwirtschaftlichen Wachstum partizipiert – oder eben nicht.

„Wir beziehen aber auch Bran-chenanalysen in die Betrachtung mit ein“ ergänzt Schilling. Am Ende er-gibt dies ein Modell aus 500 Gleichungen pro Standort: dabei spielen Bruttowertschöpfung ebenso wie Arbeitslosen- und Beschäftigtenquote, Pro-Kopf-Einkommen, Bevölke-rungsentwicklung und Branchenmix eine Rolle. „Dies sagt etwas aus über die Entwicklung der Bürobeschäftigtenzahl, ein wichtiges Kriterium für Immobilienentwickler“, interpretiert Peter Vieregge, Leiter des Forschungsinstituts für Regional- und Clustermanagement und Lehrbeauftragter an der Universität Dortmund.

Zu den wichtigsten immobilien-spezifischen Kriterien gehört die Betrachtung von Leerstandsquoten, Mietpreisentwicklung sowie der zu-künftigen Angebotssituation am Standort. „Vermietungsleistungen interessieren uns nicht“, erläutert Feri-Experte Schilling. Anders als in den Marktberichten der großen Immobilienvermittler fließt die Summe neu vermieteter Fläche nicht in die Bewertung mit ein: „Dies hat weder einen Effekt auf die Nachfrage noch Einfluss auf die Mieten“, urteilt Schilling. „Für uns ist dies deshalb kein Indikator für Zustand oder Güte eines Marktes.“ wik

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