Wohneigentum Absurde Immobilienwelt

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Kunden finanzieren vorsichtig, Banken noch vorsichtiger
In welchen Städten es für Hausbesitzer teuer wird
Kommunale Steuern und Abgaben
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Auch für die Straßenreinigung zahlen Hauseigentümer – jedenfalls in viele deutschen Städten. Der Bund der Steuerzahler (BdSt) wollte wissen, wie hoch die Nebenkosten von Hauseigentümern durch kommunale Steuern und Abgaben in den 16 deutschen Landeshauptstädten sind. Ermittelt wurden die jährlichen Kosten für einen Drei-Personen-Haushalt, ein zweistöckiges Einfamilienhaus mit Gasheizung, 15 Frontmetern in einer Anliegerstraße in innerstädtischer Lage mit einem Grundsteuermessbetrag von 100 Euro. Die Ergebnisse des Wohnkostenvergleichs halten einige Überraschungen bereit.

Platz 16: Saarbrücken
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Schlusslicht in Sachen günstige Steuern und Abgaben für Hausbesitzer ist ausgerechnet Saarbrücken – Landeshauptstadt des Saarlandes. Das relativiert das sonst in Saarbrücken eher günstige Immobilienpreisniveau. Die jährlichen Kosten belaufen sich in der saarländischen Hauptstadt auf insgesamt 2.195 Euro jährlich und liegen somit mehr als 500 Euro über denen in München. Dieser doch nicht gerade geringe Kostenunterschied ist darauf zurückzuführen, dass in Saarbrücken sowohl die Frischwasser-, als auch die Abwassergebühren mit knapp 464 Euro beziehungsweise 509 Euro überdurchschnittlich hoch ausfallen.

Platz 15: Berlin
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Auf der Rangliste der Landeshauptstädte mit den günstigsten Gebühren für Hausbesitzer belegt Berlin mit jährlichen Abgaben in Höhe von 2.149,79 Euro den vorletzten Platz. Vor allem bei der Grundsteuer langt die deutsche Kapitale richtig zu: 810 Euro im Jahr kassiert die Stadt für ein Einfamilienhaus – in allen anderen Städten liegt dieser Wert zwischen 440 Euro bis 550 Euro im Jahr. Unterdurchschnittlich fallen in Berlin hingegen die Kosten für den Anwohnerparkausweis mit 10,20 Euro jährlich aus. In allen anderen Landeshauptstädten pendeln sich die Abgaben für den Anwohnerparkausweiß zwischen 25 Euro bis rund 31 Euro ein.

Platz 14: Potsdam
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Auf Platz 14 folgt Potsdam mit Steuern und Abgaben in Höhe von insgesamt 2.145,85 Euro jährlich. Positiv: In Potsdam fallen keinerlei Kosten für die Straßenreinigung an. Weniger erfreulich: Die Schmutzwassergebühren von 678 Euro jährlich fallen in Potsdam mehr als doppelt so hoch aus wie der jährliche Durchschnittsbetrag in den 16 Landeshauptstädten. Er liegt bei 338,28 Euro. Einzig bei den Abfallgebühren liegt Potsdam mit 151,72 Euro rund 30 Euro unter dem Durchschnitt (180,86 Euro).

Platz 13: Dresden
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Sachsens Hauptstadt Dresden liegt mit jährlichen Abgaben in Höhe von 2070,94 Euro auf Platz 13. Für dieses Preisniveau sind insbesondere die hohen Wasser- ( 419,28 Euro/Jahr) und Abfallgebühren (195,36 Euro/Jahr) verantwortlich. Auch für Straßenreinigung zahlt man hier mehr als im Durchschnitt aller Landeshauptstädte (82,98 Euro/Jahr). Einzig die Schmutzwassergebühr liegt mit 271,50 Euro im Jahr deutlich unter dem Durchschnitt (338,28 Euro/Jahr).

Platz 12: Magdeburg
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Nicht nur, dass Sachsens Hauptstadt Magdeburg die einzige Landeshauptstadt Deutschlands ist, in der für den Winterdienst eine separat zu entrichtende Gebühr von 79,20 Euro im Jahr anfällt, gleichzeitig liegen die Schmutzwassergebühren in Magdeburg mit 490,50 Euro deutlich über dem deutschen Durchschnitt (338,28 Euro). Die Gesamtabgaben, die in Magdeburg jährlich anfallen, belaufen sich somit auf insgesamt 2009,79 Euro.

Platz 11: Erfurt
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Dicht hinter Magdeburg folgt Erfurt auf dem elften Platz mit jährlichen Abgaben von 1.989,95 Euro. Dass die Kosten in Erfurt damit recht hoch sind, ist besonders auf die enormem Wasser- (422 Euro/Jahr), Abfall- (237 Euro/Jahr), sowie Straßenreinigungsgebühren (158 Euro/Jahr) zurückzuführen. Zum Vergleich: Durchschnittlich liegen diese Abgaben in den 16 Landeshauptstädten bei 377 für Wasser, 181 Euro für Abfall und 83 Euro für Straßenreinigung.

Im Schnitt finanzieren die Deutschen ihre Wohnimmobilie zu 77,8 Prozent mit Darlehen. Für Sterz kein Grund zur Besorgnis. Im Gegenteil: „Der typische Häuslebauer in Deutschland ist weiterhin sehr konservativ und stellt seine Finanzierung solide auf. Bei steigender Anzahl an Krediten, sehen wir eine Tendenz unserer Kunden zu längeren Laufzeiten. Zugleich liegt die Kreditausfallrate der Sparda-Banken auf historisch niedrigem Niveau.“

Doch die Bau- und Kaufwilligen benötigen mehr eigenes Geld als 22,2 Prozent des Wohnungs- oder Hauspreises. Wenn ein Makler eingeschaltet wird, addieren sich die Kaufnebenkosten auch wegen der in vielen Bundeländern in den vergangenen Jahren auf bis zu 6,5 Prozent angehobenen Grunderwerbsteuern leicht auf deutlich über zehn Prozent. Noch mehr Eigenkapital wird benötigt, wenn die Bank den Immobilienwert niedriger schätzt als den zu zahlende Kaufpreis.

Aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird von den Kreditinstituten zudem mehr denn je darauf geachtet, dass die Kunden auch bei steigenden Zinsen die Kreditlast bis zur endgültigen Tilgung tragen können. Typischerweise dauert es etwa 30 Jahre, bis ein Eigennutzer sein Häuschen abbezahlt hat. Dass Wohneigentum seit der Untersuchung erschwinglicher geworden ist, ist für die meisten Menschen praktisch ausgeschlossen. Die Preise sind weiter gestiegen, Baugeld ist etwas teurer geworden und die nun wieder etwas höheren Energiekosten – abzulesen an der zunehmenden Inflationsrate – fressen einen höheren Teil am zur Verfügung stehenden Einkommen weg. Doch das entmutigt die Deutschen nicht. Ein Viertel der bis 50 Jahre alten Bürger plant den Erwerb von Wohneigentum.

„Achtes Weltwunder“– das teuerste Privathaus der USA
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Das zweitteuerste Haus der USA kostet 250 Millionen Dollar und wird als das „Achte Weltwunder“ angepriesen. Im kalifornischen Bel Air hat Immobilienmogul Bruce Makowsky einen wahren Palast errichten lassen. Zwölf Schlafzimmer, 21 Badezimmer und drei Gourmet-Küchen sind nur Teile der Innenausstattung des Hauses. Hinzu kommt ein hauseigener Hubschrauber samt Landeplatz, ein Infinity-Pool der Superlative und eine Sammlung seltener Luxus-Sportwagen im Wert von über 30 Millionen Dollar.

Atemberaubende Aussicht
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Vom direkt am Pool gelegenen Sitzbereich lässt sich nicht nur die kalifornische Sonne, sondern auch der grandiose Ausblick über die benachbarte Metropole Los Angeles genießen. Mit einem Fernglas lassen sich sogar die tanzenden Schaumkronen des Pazifischen Ozeans am Horizont erahnen.

Freiluftkino
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Eigentlich ist schon allein die Aussicht filmreif – doch in dieser Villa sind der Fantasie keine Grenzen gesetzt. So ließ der Bauherr eine riesige Leinwand am Rande des Pools befestigen, und garantiert so ein Kino-Vergnügen der Extraklasse.

Extravagante Inneneinrichtung
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Der Innenbereich fällt ähnlich luxuriös aus wie das Exterieur. Die Räume sind offen gestaltet und die großen Glasfronten erlauben einen freien Blick auf den Pool und die Landschaft. Zentrum des Wohn-/Essbereichs ist ein großer Glastisch, an dem rund 14 Personen Platz finden. Die von der Decke hängende Lampe ist dabei ein besonderes Design-Highlight. Die frei schwebende Glastreppe könnte auch zur Innenausstattung eines Raumschiffes passen.

Freizeitvergnügen
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Auch für ausreichende Freizeitbeschäftigung ist in der Luxusvilla gesorgt. Neben einem Kicker-Raum verfügt das Anwesen des Weiteren über vier Bowling-Bahnen. Das offene Raumkonzept des Gebäudes kommt auch hier wieder zum Tragen – trennt die Bowlingbahn doch lediglich eine Glasscheibe vom Nebenraum.

James Bond wäre neidisch
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Sollte es draußen einmal zu ungemütlich werden, steht den Filmfans auch im Inneren des Hauses genügend Platz zur Verfügung. Das im James-Bond-Stil gestaltete Heimkino bietet Platz für 44 Zuschauern, die ihre Filme in gemütlichen Ledersesseln schauen und genießen können.

Ein Traum in Chrom
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Im Untergeschoss der Luxusvilla befindet sich der Fuhrpark. Dieser besteht aus zahlreichen seltenen Oldtimern und Motorrädern im Gesamtwert von rund 30 Millionen Dollar. Ob allerdings in der Garage auch noch Platz für die privaten Fahrzeuge des potentiellen Käufers befinden, lässt Bauherr Bruce Makowsky offen.

Die, die davor zurückschrecken, nennen als einen der häufigsten Gründe die hohen Kosten. Angesichts dessen verlieren die niedrigen Zinsen also Motiv für den Erwerb von Immobilien an Bedeutung. Vor vier Jahren waren sie noch für 48 Prozent der Deutschen zwischen 16 und 50 Jahren ein Motiv für den Erwerb. Diesmal nannten nur noch 39 Prozent das Niedrigzinsumfeld als Kaufmotiv.

Längerfristige finanzielle Risiken sind ein weiterer der am häufigsten genannten Gründe gegen den Erwerb von Wohneigentum. Jüngere Studien sehen in Großstädten erhebliches Rückschlagpotenzial für Wohnimmobilien. Zunächst musste Harald Simmons vom Immobilienmarktforschungsinstitut Empirica heftige Kritik dafür einstecken, als er Preiseinbrüche von 36 Prozent in Düsseldorf, gut 40 Prozent in Frankfurt und Hamburg, um die 50 Prozent in Köln, Berlin und Stuttgart sowie 75 Prozent in München prognostizierte für den Fall steigender Zinsen.

Dabei geht Simmons zusätzlich davon aus, dass der Zuzug in diese Schwarmstädte abnimmt und das Angebot an Wohnraum steigt. Am Freitag signalisiert eine vom Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) veröffentlichte Umfrage, dass Simmons Blick in die Zukunft gar nicht so abwegig ist. Danach halten die Befragten rund 180 Experten einen Rückgang der Wohnimmobilienpreis um mehr als 20 Prozent in den kommenden fünf Jahren für „durchaus denkbar“. Weitgehend einig sind sich die Umfrageteilnehmer darüber, dass die Wohnimmobilien in Deutschland überbewertet sind. 38 Prozent gehen davon aus, dass Wohnraum stark, 53 Prozent, dass er leicht überbewertet ist.

Wo die Preise explodierten
Rekordjahr der Mietpreisanstiege
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2016 steigen die Mieten in den deutschen Großstädten auf Rekordniveau – und toppen selbst die hohen Wachstumsraten aus dem Jahr 2012. Zu diesem Schluss kommen die Experten des Immobilien- und Dienstleistungsunternehmens JLL (Jones Lang Lasalle), die den Markt seit 2004 beobachten.

Acht Großstädte untersucht
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Bei der Erhebung wurde die Preisentwicklung in den acht Großstädten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig verglichen. Auf Jahressicht beträgt das gemittelte Plus knapp acht Prozent – die Spanne reicht von vier bis zwölf Prozent. Betrachtet wurden die jeweiligen Zwölfmonatszeiträume (zweites Halbjahr 2016 gegenüber dem zweiten Halbjahr 2015).

Quelle: JLL Germany

Platz 8: Frankfurt
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Das Schlusslicht im Ranking bildet Frankfurt. Die Mieten in der hessischen Bankenmetropole sind im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,2 Prozent gestiegen, damit zeigt Frankfurt zum zweiten Mal in Folge den geringsten Anstieg der untersuchten acht Städte. Für einen Quadratmeter muss ein Wohnungsinteressent inzwischen 13,50 Euro pro Monat bezahlen. Im Vergleich zu 2004 haben sich die Mieten in Frankfurt um 35 Prozent verteuert.

Platz 7: Stuttgart
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Auch die Landeshauptstadt Baden-Württembergs ist begehrt. Mit einem Zuwachs von 5,9 Prozent im Jahr 2016 sind die Mieten in Stuttgart auf 13,05 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Seit 2004 haben sich die Mietpreise in Stuttgart verdoppelt.

Platz 6: Leipzig
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Obwohl Leipzig mit durchschnittlich 6,35 Euro pro Quadratmeter immer noch ein vergleichsweise niedriges Mietniveau hat, haben sich die Preise im Vergleich zum Vorjahr dennoch um sechs Prozent verteuert. Im Vergleich zu 2004 sind die Mietpreise um 30 Prozent angestiegen.

Platz 5: Hamburg
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In Hamburg haben sich die Mieten 2016 im Schnitt um 6,4 Prozent verteuert. Damit liegt der Quadratmeterpreis inzwischen bei 11,50 Euro. Seit 2004 sind die Preise in der Elbmetropole um ganze 40 Prozent gestiegen.

Platz 4: Düsseldorf
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Auch Düsseldorf gilt als teures Pflaster – 2016 haben sich die Mieten in der Stadt am Rhein nochmals um 6,5 Prozent erhöht. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter liegt somit bei 10,65 Euro. Seit 2004 sind die Mietpreise in Düsseldorf insgesamt um 36 Prozent angestiegen.

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3 Kommentare zu "Wohneigentum: Absurde Immobilienwelt"

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  • Sehr geehrter Herr Reichel,

    noch einmal zu Ihrem Artikel. Weite Passagen befassen sich mit der Frage, wer kann sich eine Immobilie leisten. Anscheinend spielen dabei die höchst unterschiedlichen Preise in ländlichen Regionen und Großstädten überhaupt keine Rolle.

    Und anscheinend muß jeder eine Immobilie erwerben, das ist für jeden der Sinn des Lebens.

    Ob man dabei in den Großstädten mit Null- oder Minusrenditen oder gar mit deftigen Verlusten herauskommt, interessiert die Vertreter der Immobilienwirtschaft einen feuchten Staub.

  • Sehr geehrter Herr Reichel,

    für einen Bürger und Leser Ihres Blattes ist es ausgesprochen mißlich und ärgerlich, dass fast alle Untersuchungen oder Verlautbarungen über den Wohnungsmarkt von Vertretern der Wohnungswirtschaft oder den finanzierenden Banken stammen. Dass von Interessenvertretern keine neutralen Informationen zu erwarten sind, versteht sich von selbst.

    Natürlich können auch Sie nicht viel daran ändern. Aber ein Plus an kritischem Hinterfragen sollten Sie schaffen.

    Beispiel gefällig? Nehmen Sie die Studie der Sparda-Banken, die die Preise von Metropolen und gottverlassenen Gegenden zu einem Durchschnittspreis zusammenrechnet. Warum muß man solchen Unfug überhaupt präsentieren?

    Oder nehmen Sie die Umfrage bei Kaufinteressenten, wonach die Entfernung zwischen Wohn- und Arbeitsort nicht mehr als 30 Kilometer betragen sollte. Mich stört, dass Sie diese "Wünsch-Dir-Was-Veranstaltung" unkommentiert abdrucken. Dabei weiß eigentlich jeder, dass es bei einer guten S-Bahn- oder Nahverkehrszugverbindung auf die Straßenkilometer überhaupt nicht ankommt.

  • 240 TEUR für 44qm?

    Na da würde ich mir lieber eine 20qm-Residenz von Tabbert oder Dethleffs oder Westfalia zulegen.
    Ist bedeutend billiger und im Kriegsfall ist man mobil. :)

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