In der Münchener Innenstadt auf dem Gelände eines ehemaligen Güterbahnhofs entsteht ein neues Wohnquartier. Nicht nur die Lage, auch die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel ist hervorragend. Doch wie wirbt man um Mieter und Geschäftspartner für ein Areal, das mehr als hundert Jahre lang überhaupt nicht im Bewusstsein der Münchener auftauchte?
MÜNCHEN. Es klingt fast so, als hätte eine gute Fee den Münchener Stadtplanern drei Wünsche gewährt: Eine riesige Freifläche zum einen, auf der sich zweitens sowohl Wohnungen als auch Büros und Parks ansiedeln lassen - und das alles auch noch mitten in zentraler Innenstadtlage. Ein äußerst lukratives Geschenk für die bayerische Landeshauptstadt, die bei Immobilien- und Mietpreisen regelmäßig einen Spitzenplatz erobert. Das Urban Land Institute (ULI), eine weltweite Forschungs- und Bildungsorganisation mit dem Schwerpunkt Städtebau, hat die Bayernmetropole vor kurzem zur drittattraktivsten europäischen Stadt für Projektentwickler gewählt.
Den großen Auftritt der guten Fee ermöglichen in diesem Fall die Deutsche Post und die Deutsche Bahn AG. Denn ihnen gehörte bislang der größte Teil der mehr als 170 Hektar Fläche entlang der Achse Hauptbahnhof-Laim-Pasing (HLP), die jetzt erstmals bebaut werden. Unter anderem hatten hier viele Jahrzehnte lang der Rangier- und der Containerbahnhof ihren Platz.
Doch der Strukturwandel veränderte die Bedürfnisse: Einige Flächen wurden zu klein, andere waren dagegen ungünstig gelegen oder wurden überhaupt nicht mehr genutzt. "Angesichts des geplanten Börsengangs der Bahn hat man dann untersucht, welche Flächen sich abstoßen lassen und wo man dementsprechend Gewinne erzielen kann", sagt Susanne Ritter, die leitende Baudirektorin beim Planungsreferat der Stadt München. "Das ist für uns als Stadtverwaltung natürlich ein echter Glücksgriff und eine Riesenchance, die Innenstadt weiterzuentwickeln."
Denn nicht nur die Lage, sondern auch die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel ist hervorragend. Unter so hübschen Namen wie Schlosspark Nymphenburg, Hirschgarten und Arnulfpark werden die einzelnen Teilabschnitte jetzt nach und nach erschlossen. Ein Extra-S-Bahn-Halt namens "Hirschgarten" ist ebenfalls beschlossene Sache.
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Der Umzug des Süddeutschen Verlags sowie der Abendzeitung macht ein weiteres innenstädtisches Großprojekt möglich: das Quartier "Mitten in München", in dem die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) ab dem Herbst neue Innenhöfe, Büroflächen und Wohnungen schaffen will. "Die Wohnungen werden im oberen Preissegment liegen, sind aber vom Zuschnitt her sowohl für Paare als auch für Familien mit Kindern geeignet", sagt Brigitte Reibenspies von der LBBW. In einer Broschüre verspricht das HLP-Konzept deshalb unter anderem "zwei große Jugendspielflächen mit der Möglichkeit zu lärmintensivem Spiel".
Doch wie wirbt man um Mieter und Geschäftspartner für ein Areal, das mehr als hundert Jahre lang überhaupt nicht im Bewusstsein der Münchener auftauchte? Schließlich waren die alten Gleisanlagen und Rangierflächen für Normalsterbliche verbotenes Terrain. Die Projektentwickler ließen sich einen dreistufigen Plan einfallen, erklärt Unternehmenssprecher Markus Diekow von der Immobiliengesellschaft Vivico, die für den ersten Teilabschnitt namens Arnulfpark verantwortlich zeichnet: "Zuerst haben wir eine große, zentrale Grünfläche fertiggestellt, damit die Leute das gesamte Areal überhaupt erst einmal wahrnehmen." Tatsächlich seien schon bald die ersten Besucher und Jogger gekommen. Erst danach wurden die Wohnbauten realisiert, die ersten Anwohner zogen ein.
"So wandelte sich der Arnulfpark von einer Wüstenlandschaft zu einem belebten Viertel - und dann erst haben wir uns daran gemacht, die hochwertigen Büroflächen zu vermieten", schildert Diekow den zeitlichen Ablauf.
Das Konzept scheint erfolgreich: Zu den neuen Mietern gehört jetzt unter anderem der Pharmakonzern Bristol-Myers Squibb, der hier seine Deutschlandzentrale ansiedeln wird. Inzwischen, vier Jahre nach den ersten Entwürfen, treten die meisten Interessenten selbst an Vivico heran und müssen nicht mehr geworben werden.
Auch für die rund 16 000 Wohnungen entlang der HLP-Achse gibt es zahlreiche Anfragen. Ein großer Teil im ersten Bauabschnitt ist vergeben und größtenteils bezogen. Laut Gesetz stehen außerdem 30 Prozent aller Münchener Wohnungen sozial geförderten Gruppen zu, was auch die Zahl der Familien mit Kindern erhöhen dürfte. Gut so, sagt Christa Reicher, Stadtplanerin und Professorin an der Uni Dortmund: "Ein Stadtviertel wird nur dann lebendig, wenn es von unterschiedlichen Gruppen genutzt wird. Büroflächen allein sorgen nicht für die Attraktivität eines Gebietes."
