Wohnungsbaukredite Blase, welche Blase?

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Nicht Spekulanten, sondern Knappheit treibt die Wohnraumpreise
Diese Fallen lauern beim Hauskauf
Fehler Nr. 1: Unter Zeitdruck kaufen
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Einen typischer Fehler, wenn unter Zeitdruck gekauft wird, beobachtet Peter Sarta, Verkaufsleiter beim Immobilienanbieter Mr. Lodge. „Persönliche Vorlieben und ungenügende Sachkenntnis am Immobilienmarkt sind schlechte Berater bei einer realistischen Preisfindung.“

Quelle: Mr. Lodge

Fehler Nr. 2: sich von Äußerlichkeiten täuschen lassen
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Nicht nur auf die äußeren, sondern auch auf die inneren Werte kommt es an. Die Preisvorstellungen sollten von Käufern wie Verkäufern nach festgelegten Kriterien ermittelt werden.

Fehler Nr. 3: sich vom schönen Schein täuschen lassen
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Die Aufbereitung im Inneren haben sogenannte Home-Staging-Agenturen als Marktlücke für sich entdeckt. Sie dekorieren Innenräume neu. Das geht bis zur Ausstattung der Wohnräume mit neuen Möbeln. Einerseits ist das praktisch, denn so können die Käufer sehen, wie das Haus oder die Wohnung aussehen könnten. Andererseits fallen mögliche Mängel weniger auf. Wer also eine so aufbereitete Wohnung kaufen will, muss das im Blick haben.

Fehler Nr. 4: sich von Immobilienportalen fehlleiten lassen
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Wer sich an den in Immobilienportalen aufgerufenen Preisen orientiert wird unter Umständen fehlgeleitet. Denn dort erscheinen nur Angebotspreise. Auf welche Konditionen sich Käufer und Verkäufer geeinigt haben erfährt die Öffentlichkeit nicht.

Fehler Nr. 5: den falschen Makler haben
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Verkäufer machen sich zu wenig Gedanken über die richtige Zielgruppe für ihr Haus oder ihre Wohnung. „Tonalität, Bildsprache und Anzeigenort müssen zum Adressaten passen“, erklärt Sarta.

Fehler Nr. 6: sich auf Anzeigen-Informationen verlassen
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Anzeigentexte fallen oft entweder zu langweilig oder zu reißerisch aus, was dem kritischen Immobilienkäufer beim Vergleich mit anderen Offerten schnell auffällt. Dabei ist ein ausführliches Exposé eine wichtigste Informationsquelle. Ein gutes sollte Informationen zu Baujahr, Lage, Grundstücksgröße, Grundriss, Wohnfläche und Heizungsart enthalten – diese Infos sollten Hauskäufern wichtig sein.

Fehler Nr. 7: den optimalen Zeitpunkt verpassen
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Es gibt keinen falschen Zeitpunkt für Immobilienkäufe - aber einen optimalen. Familien mit schulpflichtigen Kindern kaufen beispielsweise bevorzugt in den Monaten vor September, weil im September in den meisten Bundesländern das neue Schuljahr beginnt und der Umzug bis dahin erledigt sein soll.

Im Frühjahr 2016 hatte die Bundesregierung mit einem Gesetz die Kreditvergabe für Wohnimmobilien durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) verschärft. Plötzlich hatten vor allem ältere und junge Menschen Probleme bei der Wohneigentumsfinanzierung. Ältere immer dann, wenn ein Kredit nicht vor Beginn des Renteneintritts komplett getilgt werden würde. Junge Paare wurde wegen der mögliche Geburt von Kindern zur Risikogruppe.

Zwar ist die WIKR inzwischen etwas entschärft. Doch die Finanzaufsicht Bafin soll in einem neuen, noch zu beratenden Gesetz das Recht bekommen Mindesteigenkapitalquote, Darlehenslaufzeit, Mindesttilgung und den Grad der zulässigen Verschuldung für einen Haushalt festzulegen.

Doch die Deutschen sind aus Sicht des IW so vernünftig, dass dies nicht nötig ist. Eine Immobilienblase gibt es laut IW nicht, weil in Deutschland Wohnungen nicht gekauft werden, um sie kurzfristig zu einem höheren Preis wieder zu veräußern. Die rasanten Preissteigerungen für Wohnraum werden von Marktforschern mit der Knappheit begründet. Rolf Buch, Chef des Wohnungsriesen Vonovia, sagte kürzlich: „Wir haben eine Million Wohnungen zu wenig.“

Würde mit Wohnungen auf kurzfristige Gewinne spekuliert, würden die Käufer sie anders finanzieren, argumentiert das IW. Wer schnell verkaufen wolle tilge wenig, belaste das Objekt hoch mit Krediten und entscheide sich für kurzfristige Zinsbindungen, um beim Verkauf keine Vorfälligkeitsentschädigung wegen der Kündigung des Kredits an die Bank zahlen zu müssen.

Doch in Deutschland geschieht das Gegenteil: Im Jahr 2004 habe der Anteil der Kreditverträge mit einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent bei 49 Prozent gelegen. Auf Kredite mit zwei Prozent Tilgung seien 23 Prozent entfallen. Inzwischen werde die Hälfte aller Verträge mit zwei Prozent Tilgung abgeschlossen. Damals habe der Anteil von Zinsbindungen von mehr als elf Jahren noch bei 31 Prozent gelegen. Im ersten Quartal 2016 betrug der Anteil 47 Prozent, wovon wiederum die Hälfte eine Zinsbindungsfrist von 15 Jahren aufwies.

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2 Kommentare zu "Wohnungsbaukredite: Blase, welche Blase?"

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  • Beitrag von der Redaktion gelöscht. Bitte bleiben Sie sachlich. http://www.handelsblatt.com/netiquette 

  • Sehr geehrter Herr Reichel,

    "Blase, welche Blase?". Vor etwa zwei Wochen gab es in Ihrem Blatt ein längeres Interview mit den Vermögensverwaltern der Superreichen. Sie wurden unter anderem gefragt, wie man bei den verschiedenen Anlageklassen und Märkten eine Blase erkennt.

    Vielleicht halten Sie sich aber zunächst vor Augen, welche Interessen die Vermögensverwalter vertreten. Den Herren geht es ausschließlich um die Renditen des Anlegers. Die Förderung der Bauwirtschaft, die Vergabe von Baudarlehen oder die Beseitigung der Wohnungsnot ist nicht ihr Anliegen. Darüber sollen andere diskutieren.

    Doch zurück zu den Vermögensverwaltern. Eine Blase erkennen sie daran, dass der entsprechende Vermögensgegenstand keine oder nur eine sehr geringe Rendite abwirft. Bestes Beispiel sind die Anleihemärkte. In Deutschland sind die Kurse der Staatsanleihen so stark gestiegen, dass man für Laufzeiten bis zu 8 Jahren für die Hergabe seines Geldes keinen Cent verdient, sondern sogar Geld verliert. Negative Renditen sind natürlich ein Extremfall. Aber auch ein untrügliches Zeichen für eine Blase.

    Und nun zum Immobilienmarkt. Die Diskussionsbeiträge der Herren vom Institut der Deutschen Wirtschaft führen in die Irre. Die Solidität der Finanzierung mag darüber entscheiden, ob der Bauherr sich das Häuschen leisten kann. Aber ob der Kauf sich rechnet, ist eine ganz andere Frage.

    Blenden wir alle Finanzierungsfragen einmal aus. Wenn ein Mitbürger 1 Million im Lotto gewonnen hat, kriegt er dafür in meiner Heimatstadt eine Eigentumswohnung von vielleicht 110 qm. Als Jahresmiete sind bestenfalls 30 000 EUR zu erzielen. Von der Miete gehen noch Grundsteuer, Instandhaltungsrücklage und manch andere nicht auf den Mieter umlegbare Kosten ab. Mit viel Glück bleiben 25 000 EUR übrig, die dann auch noch dem persönlichen Steuersatz unterliegen.

    Wenn das ganze ein gutes Geschäft ist, haben wir keine Immobilienblase. Gilt die Rendite als mickrig, liegt eine Blase vor.

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