Wohnungsgesellschaft soll mehr Ertrag bringen
Neuer Anstrich für Deutsche Wohnen

Michael Zahn will frischen Wind in die Wohnungsgesellschaft Deutsche Wohnen (Deuwo) bringen. „Die Ertragskraft der Deutsche Wohnen muss deutlich gesteigert werden“, sagt der Geschäftsführer der Gehag GmbH, einem Berliner Wohnungsunternehmen. Angesichts der Verluste im ersten Halbjahr wird dem niemand widersprechen.

HB FRANKFURT. Zahn zog vor ein paar Tagen in den Vorstand der börsennotierten Deuwo ein. Diese hatte im Juli die Gehag dem amerikanischen Finanzinvestor Oaktree abgekauft. Der Gehag-Deal hat die Deuwo offenbar interessant gemacht. Vorgestern stieg Wettbewerber Colonia Real Estate mit 3,6 Prozent ein und kündigte vielsagend an, mit dem Deuwo-Management über Synergiepotenziale im operativen Geschäft sprechen zu wollen. Wichtigster Gesprächspartner dürfte dann der dafür zuständige Michael Zahn sein.

Die Gehag landete über die RSE, eine Gesellschaft des umstrittene Immobilieninvestors Lutz Ristow, beim Finanzjongleur Karl Ehlerding und seiner WCM. Als WCM in Schwierigkeiten geriet, wurde die HSH Nordbank neuer Eigner. Vor zwei Jahren übernahm der amerikanische Finanzinvestor Oaktree 85 Prozent der Anteile. Das Portfolio wurde seitdem bereinigt, heute verfügt die Gesellschaft – nach Zukäufen – über rund 25 000 Wohnungen in Berlin. Oaktree bleibt im Geschäft und mit einem Viertel an der Deuwo beteiligt.

Gehag wie Deuwo waren allein zu klein, um im Wohnungsmarkt eine große Rolle spielen zu können. Vor allem die Deuwo fiel nie als Käufer auf. Im Gegenteil: 1999 mit 30 000 Wohnungen von der Deutschen Bank an die Börse gebracht, sind es aktuell noch rund 24 000. Währenddessen formierten sich mit Deutsche Annington und Gagfah Wohnungsgiganten mit mehr als 200 000 bzw. 170 000 Wohnungen.

So interessierte an der Deuwo bis vor kurzem nur die steuerfreie Dividende. Diese werde noch ein paar Jahre steuerfrei bleiben, verspricht Zahn, weiß aber, dass dies keine Phantasie in den Deuwo-Kurs bringt: „Wenn wir so weiter arbeiten, werden wir uns am Kapitalmarkt nicht refinanzieren können.“ Bei einem Kurs um 25 Euro ist eine Kapitalerhöhung uninteressant, zumal er im Februar zeitweise über 55 Euro lag.

Wachsen soll die Deuwo durch Zukäufe. Noch ist das Kapital nicht knapp, zumal der Verkauf der Altenpflegeheime eine „strategische Option“ ist. Deals bis zu 20 000 Einheiten seien möglich, versichert Zahn. „Wir untersuchen Portfolios von 500 bis 5 000 Wohnungen.“ Neue Standorte seien ab 2 000 Einheiten interessant. Heute stehen die Deuwo-Wohnblöcke überwiegend in Berlin und Rheinland-Pfalz. Die Hauptstadt werde als Wohnungsstandort an Bedeutung gewinnen, glaubt Zahn und kündigt an: „Wir werden in Berlin jede Möglichkeit für Zukäufe nutzen.“

Das tun auch andere: Diese Woche erwarb das Berliner Wohnungsunternehmen GSW 860 Wohnungen und 40 Gewerbeeinheiten mit 70 000 Quadratmetern Fläche. Hinter der GSW stehen die Private-Equity-Gesellschaft Cerberus und die Investmentbank Goldman Sachs. Doch ist die Spreestadt ist für Wohnungskäufer ein teures Pflaster. „In Berlin bekommen sie kein Portfolio mehr unter dem 16-fachen“, sagt Deuwo-Vorstand Zahn. Kaufpreise bis zum 24-fachen der Jahresmiete würden in der Hauptstadt inzwischen gezahlt.

Analysten kritisierten, die Deuwo habe mit 983 Euro je Quadratmeter (qm) die Gehag zu teuer gekauft. Nennenswert mehr wurde bisher noch von keinem bezahlt. Zahn sagt dazu: „Die Deutsche Wohnen war bereit, einen strategischen Preis zu bezahlen.“ Die GSW kaufte ihr Portfolio für 640 Euro/qm, doch sind die Preise nicht vergleichbar. Im neuen GSW-Paket steht ein Viertel der Wohnungen leer. Die Gehag beziffert ihren Leerstand auf sieben Prozent. Zudem betreibt sie neben Seniorenheimen auch Kabel-Geschäft.

GSW-Chef Thomas Zinnöcker erwartet vom neuen Geschäft Wertsteigerungen durch Leerstandsabbau. Den hat die Gehag bereits hinter sich. Weswegen die Deuwo mit der Gehag ein „bereinigtes Portfolio“ bekomme, wie Zahn sagt. Die Deuwo hat die Portfoliobereinigung noch vor sich. Nach Zahns Worten stehen 10 000 Wohnungen in Rheinland-Pfalz auf dem Prüfstand.

Wo die Bestände saniert sind, will sich der neue Deuwo-Vorstand auf Mieterhöhungen konzentrieren. Wie das funktioniert, hat er in Berlin vorgemacht. Gehag-Mieten seien in den vergangenen drei Jahren im Durchschnitt zwischen vier und sechs Prozent gestiegen.

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