Wohnungsmarkt
Kleinvermieter werden nicht reich

Privatvermieter besitzen fünf Mal so viele Wohnungen wie börsennotierte Großvermieter. Und die Zahl der „Amateure“ steigt – obwohl bereits die Dividendenausschüttung der Unternehmen eine höhere Rendite gebracht hätte.
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DüsseldorfWer sind Deutschlands Vermieter? Die börsennotierten Großvermieter Vonovia & Co. mit ihren mehr als 100.000 Wohnungen stehen in der Öffentlichkeit. Aber zusammen mit Kreditinstituten, Versicherern und Fonds kommen sie nur auf 3,2 Millionen Wohnungen. Die 3,9 Millionen Kleinvermieter haben laut Immobilienverband GdW rund fünf Mal so viele Wohnungen. Und diese Amateure werden damit nicht reich. Das ist das Ergebnis einer Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln. „Das Bild des reichen Vermieters, der armen Mietern gegenübersteht, ist eher eine Ausnahme als die Regel“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer.

Hätten die Kleinvermieter vor vier Jahren Aktien etwa von Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG gekauft, hätten sie zwischenzeitlich mehr verdient als mit der Wohnungsvermietung. Für 2016 zahlte Vonovia 1,12 Dividende je Aktie, zwei Drittel mehr als für das Geschäftsjahr 2013. Die MDax-Wohnungskonzerne Deutsche Wohnen und LEG Immobilien erhöhten im gleichen Zeitraum ihre Dividenden auf 0,74 beziehungsweise 2,76 Euro, was Steigerungsraten von 117 beziehungsweise 60 Prozent entspricht.

Und welche Einkommenszuwächse erzielten die Amateurvermieter? Nach Abzug von Betriebs- und Instandhaltungskosten blieben ihnen 2015 im Mittel 8.889 Euro, ein Plus vom 35 Prozent binnen zehn Jahren. Im ländlichen Raum fielen die Zuwächse geringer aus und auch in den Städten betrug das Plus 37,2 Prozent und war damit immer noch deutlich hinter den Dividendenzuwächsen. Weil das Einkommensplus auf Haushaltsebene erhoben wurde, gleichzeitig aber die Zahl der vermieteten Einheiten je Haushalt zugenommen hat, sind die tatsächlichen Einkommen je Mieteinheit sogar noch weniger stark gestiegen.

Immerhin erzielen 47,3 Prozent der betrachten Haushalte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von 5.000 Euro und mehr. Sie steigerten dadurch ihr Haushaltseinkommen tatsächlich merklich, folgert das IW. Auf der anderen Seite verloren 2015 mehr als sieben Prozent der Kleinvermieterhaushalte Geld mit der Vermietung, minimal mehr Haushalte als zehn Jahre zuvor.

Die Dividendensteigerungen der Wohnungsgesellschaften resultieren sehr wesentlich daraus, dass sie in den vergangenen Jahren die Bewirtschaftungskosten je Einheit deutlich senken konnten. Diese Möglichkeit haben Amateurvermieter mit einer oder wenigen Wohnungen nicht. Außerdem nutzen die Profis offensichtlich Mieterhöhungsmöglichkeiten konsequenter aus. Um ein gutes Verhältnis zum Mieter nicht zu gefährden, verzichteten Kleinvermieter häufig auf mögliche Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen. Das zeigt eine 2015 veröffentlichten Untersuchung des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Das BBSR ermittelte zuvor in einer Zwei-Jahres-Betrachtung, dass nur sieben Prozent der privaten Vermieter die Miete erhöhten. Viele Vermieter mit wenigen Wohnungen setzten darauf, dass sie nach der Beendigung eines Mietverhältnisses die Mieten an das Marktniveau anpassen können. Deshalb erscheinen die Angebote private Vermieter auch überhöht und sind typischerweise über dem Niveau der kommunalen oder privaten Wohnungsgesellschaften.

Denn die Kleinvermieter versuchen nachzuholen, was sie versäumt haben. „Genau diese Mietanpassungsstrategie funktioniert mit einer wirksamen Mietpreisbremse nicht mehr. Daher lassen sich die Kalkulationen privater Kleinvermieter nicht mehr umsetzen, was insgesamt zu Gewinneinbußen führt“, schreibt das IW in seiner Studie.

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  • Wenn jemand so blöd ist, entgegen der allgemeinen Enteignung eine Wohnung zu kaufen, wird nie reich, das haben sie richtig erkannt.

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