Zahl der Genehmigungen sinkt Boom beim Wohnungsbau fällt aus

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Baugenehmigungen sind nicht gleich Baufertigstellungen
In diesen Städten sind die Immobilienpreise explodiert
Platz 5: Frankfurt am Main
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In der hessischen Mainmetropole stiegen die Wohnungspreise von Bestandsimmobilien zwischen 2009 und 2016 um 40 Prozent an. Im Vergleich zu Düsseldorf, München, Hamburg und Berlin bedeutet das Platz fünf. Eine Kerntriebfeder: Das Brexit-Votum und die damit verbundene Auswirkung auf den Finanzstandort Frankfurt. Für das Jahr 2017 wird eine weitere Preissteigerung erwartet.

Platz 4: Düsseldorf
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In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt wiesen die Immobilienpreise zwischen 2009 und 2016 eine Steigerung von knapp über 60 Prozent auf. Im Vergleich zu anderen Metropolstädten entwickelte sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt allerdings eher träge. Aufgrund einer zurückhaltenden Bautätigkeit und einer relativ hohen Leerstandsquote kann sich das Preisniveau in den kommenden Jahren laut Deutscher Bank vorerst halten und wird nicht so stark ansteigen wie in anderen Städten.

Platz 3: Hamburg
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Im besagten Zeitraum gingen die Wohnungspreise in Hamburg um etwa 70 Prozent nach oben. Eine rege Bautätigkeit sorgt in der Hansestadt dafür, dass der Nachfrageüberhang mehr und mehr abgebaut wird, und sich das Preissteigerungsniveau auf lange Sicht normalisieren dürfte. Bis dahin erwarten die Experten aber weiterhin ein kräftiges Plus in der Hansestadt.

Platz 2: Berlin
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Die Bundeshauptstadt erfreut sich zunehmender Beliebtheit – das schlägt sich auch in den Immobilienpreisen nieder. Zwar ist das Niveau der Preise deutlich niedriger als beispielsweise in München – so bekommt man etwa für drei Berliner Einfamilienhäuser in München nur eins – doch die Preise stiegen zwischen 2009 bis 2016 um etwa 75 Prozent an. In Zukunft wird eine deutliche Steigerung des Preisniveaus erwartet, da immer mehr Menschen nach Berlin ziehen, das Wohnangebot aber bei weitem nicht mithalten kann.

Platz 1: München
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In München sind die Preise in den vergangenen sieben Jahren um mehr als das Doppelte gewachsen. Die bayrische Landeshauptstadt ist nicht nur die teuerste Stadt Deutschlands, sondern verzeichnet auch einen starken Nachfrageüberschuss bei Wohnimmobilien. Die Leerstandsquote tendiert gegen null – somit sind weitere Preissteigerungen in Zukunft vorprogrammiert.

Platz 5: Einfamilienhäuser
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Betrachtet man die einzelnen Immobilienarten, so lassen sich teils große Unterschiede feststellen. So stiegen die Preise für Einfamilienhäuser zwischen 2009 und 2016 um etwa 35 Prozent an – im Vergleich zu anderen Immobilienarten, beispielsweise Eigentumswohnungen, ist das der niedrigste Wert. Experten erwarten in den kommenden Jahren allerdings weitere Preissteigerungen und eventuell könnten dann auch die Preise für Einfamilienhäuser stärker steigen.

Platz 4: Reihenhäuser (Bestand)
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Bei den Preisen für Reihenhäuser ging es um etwa 40 Prozent nach oben. Damit liegen die Preise nur knapp über denen für Einfamilienhäuser. Zwar werden auch hier weitere Preissteigerungen erwartet, allerdings dürften diese auch bei Bestands-Reihenhäusern niedriger ausfallen als beispielsweise bei Eigentumswohnungen.

„Gerade in Ballungsgebieten wird aufgrund der steigenden Bodenpreise immer mehr mit Baugenehmigungen spekuliert“, kritisiert Forscher Michael Voigtländer. Auch Reiner Braun, Vorstand des Immobilienmarktforschers Empirica, beklagt das Missverhältnis von Baugenehmigungen und Baufertigstellungen, sieht dies aber eher als Problem des Mehrfamilienhausbaus. „Unter den steigenden Genehmigungszahlen bei Mehrfamilienhäusern könnten auch viele spekulative Genehmigungen sein.“ Gerade von Berlin sei bekannt, dass unbebaute Grundstücke mit Baugenehmigung teurer weiter verkauft werden, was den Baubeginn verzögert. Bei den Eigenheimen sieht Braun dagegen kaum Differenz zwischen Genehmigung und tatsächlicher Fertigstellung.

Das raten Experten beim Immobilienkauf

Das raten Experten beim Immobilienkauf

Um die Grundstücksspekulation einzudämmen, empfiehlt Braun höhere Grundsteuern auf unbebaute Flächen oder „ein Verfallsdatum für Genehmigungen“. Einig sind sich die Wohnungsmarktexperten, dass Deutschland mehr Bauland braucht: „eine Badewanne statt ein Waschbecken voll“, formuliert Braun die Größenverhältnisse für die Baulandausweisung, die nötig wären, um der Spekulation entgegenzuwirken.

Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, sieht die Differenz zwischen Genehmigungen und Fertigstellungen etwas weniger drastisch als Braun: „Positiv stimmt, dass das Verhältnis der Fertigstellungen zu den Baugenehmigungen unter Annahme einer durchschnittlichen Bauzeit von 18 Monaten um drei Prozentpunkte auf 93 Prozent gestiegen ist“, kommentierte er die vom Statistischen Bundesamt genannten Fertigstellungszahlen für 2016.

Für den Empirica-Experten Braun sind mehr Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser und weniger für Einfamilienhäuser kein neues Phänomen: „In Boomphasen werden anteilig immer mehr Mehrfamilienhäuser genehmigt und gebaut“, weiß er. Von einem Eigenheim-Überangebot, wie es Voigtländer sieht, will Braun nichts wissen.

„Es mag sein, dass auf dem Land mehr Einfamilienhäuser entstehen, als es dem rechnerischen Bedarf entspricht, aber nicht mehr, als die Nachfrage will.“ Die neuen Eigenheime dort würden nicht leer stehen. „Und: ich freue mich über jede junge Familie, die auf dem Land bleibt und nicht auch noch in die Städte zieht“, sagt Braun, der seit längerem für das Leben auf dem Land als Strategie gegen überhitzte Wohnungsmärkte in den Metropolen plädiert.

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