Zinserhöhungen setzen Markt unter Druck
Büronachfrage in US-Städten schwächelt

Auf deutsche Immobilienanleger üben die Vereinigten Staaten einen ganz besonderen Reiz aus: 21,9 Milliarden Euro haben geschlossene Fonds nach Berechnung des Branchendienstes Fondstelegramm von 2001 bis 2005 in den USA investiert - mehr als in jedes andere Land der Welt.

HB DÜSSELDORF. Allein in diesem Jahr kamen weitere 500 Millionen Euro hinzu. Weitere zwei Milliarden Euro haben die offenen Fondsgesellschaften über den großen Teich getragen. Viele Anleger haben dabei bisher bestens profitiert. Private Equity Trusts und Opportunity Funds nutzten in den vergangenen Jahren die niedrigen Zinsen für Käufe, die über hohe Kredite finanziert wurden und trieben auf diese Weise die Preise für US-Bürotürme in immer neue Höhen. Initiatoren wie Jamestown haben den Boom genutzt, um Kasse zu machen - und ihren Anlegern hohe Renditen zu bescheren. Von 26 Vermietungsfonds hat der auf den US-Markt spezialisierte Kölner Anbieter 21 Stück inzwischen aufgelöst. Davon wurden in diesem Jahr vier Fonds abgewickelt, für 24 000 Anleger wurden dabei Verkaufserlöse von 3,5 Mrd. Dollar (2,73 Mrd. Euro) erzielt. Auch Mitbewerber Kanam konnte den Preisauftrieb nutzen, als im Frühjahr der offene US-Grundinvest-Fonds nach hohen Mittelabflüssen gesperrt werden musste. In kürzester Zeit konnte der Anbieter zwei Immobilien mit Gewinn losschlagen und den Fonds wieder öffnen.

Doch inzwischen werden die hohen Preise am US-Büromarkt von den Fundamentaldaten kaum noch getragen. Nach einer Studie von CB Richard Ellis (CBRE) sind die Leerstände im zweiten Quartal zum Teil wieder gestiegen. In den Metropolregionen stieg der Anteil unvermieteter Flächen im Schnitt von 13,6 auf 13,7 Prozent an. In der Peripherie der Städte schnellte die Quote gar von 14,3 auf 14,6 Prozent in die Höhe. Ein gemischtes Bild zeichnen die Zahlen für die zentralen Geschäftsbezirke der Großstädte: Während in Las Vegas der Umfang unvermieteter Flächen um 3,8 Prozent und in Miami sowie Phoenix um zwei Prozent zurückging, verzeichnete Tucson einen Anstieg um 5,9 Prozent, Minneapolis um 2,2 Prozent und Atlanta um 1,6 Prozent.

"Die Aussichten für 2007 sind nicht nur rosig", dämpft Ross J. Moore, Chefökonom bei Colliers International, übertriebene Erwartungen in die Zukunft. Nach Berechnungen des Immobiliendienstleisters fielen die Mieten bei Objekten in Downtown-Lage inflationsbereinigt bereits im zweiten Quartal im Schnitt um 1,3 Prozent.

In den kommenden Monaten könnte sich die Entwicklung noch verschärfen, warnt Moore. Durch die Zinserhöhungen der US-Notenbank sei das Wirtschaftswachstum bereits von 5,6 Prozent im ersten auf nur noch 2,5 Prozent im zweiten Quartal gefallen. Kommen weitere Zinserhöhungen hinzu, könnte dies die US-Büromärkte stärker unter Druck bringen, sagt Moore.

Besonders schwer getroffen ist Detroit. Die Stadt hängt an der Nabelschnur der kriselnden US-Automobilindustrie. Nach CBRE-Berechnungen waren im Zentrum Ende Juni 26,4 Prozent aller Büroflächen unvermietet. Damit hat sich die Situation in der Motor-City im Laufe der vergangenen zwölf Monate weiter verschärft. Im Sommer 2005 zählte Detroit bereits mit einer Leerstandsquote von 24,1 Prozent zu den schwächsten US-Märkten.

Auffällig ist, dass trotz des steigenden Ölpreises die Märkte in den texanischen Zentren des schwarzen Goldes keine Erholung zeigen. Im Downtown-Bereich von Dallas beträgt die Leerstandsquote seit einem Jahr unverändert 19,6 Prozent. Im gesamten Großraum stieg sie gar von 21 auf 21,9 Prozent. Im Zentrum der Raumfahrt-Metropole Houston legte der Anteil unvermieteter Flächen am Gesamtmarkt allein innerhalb des zweiten Quartals von 18,8 auf 20,3 Prozent zu. In der Downtown der High-Tech-Stadt Seattle stieg die Quote im selben Zeitraum von 12,9 auf 13,9 Prozent.

Für die schwache Performance des US-Immobilienmarktes ist vor allem die Zurückhaltung der Unternehmen bei der Flächenanmietung verantwortlich: Wurden im ersten Quartal des Jahres noch Mietverträge über insgesamt 1,84 Millionen Quadratmeter Büroraum unterzeichnet, zählten die CBRE-Analysten im zweiten Quartal lediglich ein Volumen von rund 1,5 Millionen neu vermittelten Quadratmetern.

Die Zahlen korrelieren mit der Entwicklung am Arbeitsmarkt. Dort sind von Januar bis März 528 000 neue Jobs entstanden. Von April bis Juni kamen hingegen nur 324 000 weitere Arbeitsplätze hinzu.

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