Zinsschranke
Branche umgeht neue Steuer

Wer Wege verbaut, provoziert die Suche nach Umwegen. Genau das hat Finanzminister Peer Steinbrück mit der so genannten Zinsschranke erreicht. Die deutschen Immobilienfirmen haben inzwischen Wege gefunden, die Schranke einfach auszuhebeln.

DÜSSELDORF. Die beiden wichtigsten Vorschriften der ab Jahresbeginn geltenden Zinsschranke besagen: Wenn die Zinserträge um mindestens eine Million Euro höher ausfallen als die Zinsaufwendungen, kann ein Betrieb diese nicht mehr in voller Höhe steuermindernd geltend machen. Der volle Abzug gelingt dann nur noch, wenn der Zinsaufwand weniger als 30 Prozent des Gewinns vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) beträgt.

Immobilienfirmen sind in hohem Maße kreditfinanziert; Fremdkapitalquoten von 75 Prozent nicht ungewöhnlich. Eine Faustregel in der Branche besagt, dass bei aktuellem Zinsniveau Immobilieninvestitionen von 20 Mill. bis 25 Mill. Euro finanzierbar sind, ohne die Eine-Million-Grenze zu überschreiten.

Um die Schwelle von einer Million Euro einzuhalten, haben Steuerexperten das so genannte "Atomisierungsmodell" ersonnen. Es sieht vor, eine Vielzahl von Gesellschaften zu gründen, die dann für sich genommen unter der Grenze von einer Mill. Euro Zinsaufwand bleiben. Auf dieses Modell greift beispielsweise die Corpus-Gruppe zurück. "Die Atomisierung ist mit einem enormen administrativen Aufwand verbunden", klagt Corpus-Finanzvorstand Lars von Lackum. Die im Gewerbe- wie im Wohnungssektor aktive Firma hat 12 600 Einzelobjekte im Bestand. Soweit einzelne Gebäude nicht bereits von Besitzgesellschaften gehalten werden, werden neue Gesellschaften gegründet, in die Bestandsobjekte eingebracht werden. Von Lackum erwartet deshalb, dass im nächsten Geschäftsbericht eine hohe zweistellige Zahl neuer Tochtergesellschaften genannt werden wird. Das Manöver bringt drei neue Arbeitsplätze und eine geschätzte Viertelmillion Euro zusätzlichen Personalaufwand.

"Wir atomisieren", sagt auch Markus Koch, Finanzvorstand der börsennotierten Gewerbeimmobiliengesellschaft DIC Asset. Die DIC hat rund 350 Immobilien, so dass der Aufwand weit geringer ist als bei Corpus. Ohnehin überführte DIC viele Gebäude schon beim Erwerb einzeln oder in kleinen Gruppen in Besitzgesellschaften. Das hat Vorteile bei einer späteren Veräußerung: Es gibt Käufer, die lieber Gesellschaftsanteile als Gebäude kaufen. Zudem können Gebäude durch Beteiligungen an der Besitzgesellschaften in Teilen verkauft werden.

Die beiden Finanzvorstände gehören zu den wenigen, die sich gegenüber dem Handelsblatt zu ihren Plänen äußerten. Zu groß ist die Angst in der Branche, der Fiskus könnte die Ausweichwege als "missbräuchliche" Steuergestaltung nach Paragraph 42 Abgabenordnung werten. Diese Gefahr droht, wenn ein Unternehmen keinen wirtschaftlich vernünftigen Grund nennen kann, warum eine Maßnahme ergriffen wurde. Diesen Grund haben beide mit der leichteren Veräußerbarkeit zur Hand.

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